عقود المقاولات في سلطنة عُمان | 7 قواعد لعقود مقاولات آمنة

تاريخ آخر مراجعة قانونية: 20 يوليو 2026.

عقود المقاولات في سلطنة عُمان لا تنظم البناء فقط، بل تحدد نطاق العمل والسعر والمدة والدفعات والتغييرات والتسليم والعيوب والمسؤولية. ويشرح هذا الدليل كيف يُصاغ عقد واضح، وكيف تُدار أوامر التغيير والتأخير والمطالبات والضمان العشري والفسخ والتحكيم أو التقاضي.

ما المقصود بعقد المقاولة في القانون العُماني؟

عرّفت المادة 626 من قانون المعاملات المدنية المقاولة بأنها عقد يلتزم بمقتضاه المقاول بصنع شيء أو أداء عمل لقاء أجر. وقد يقتصر التزام المقاول على تقديم العمل بينما يقدم صاحب العمل المواد، أو يتولى المقاول تقديم العمل والمواد معًا وفق المادة 627.

وتقرر المادة 628 ضرورة تعيين محل عقد المقاولة ببيان أوصافه ونوعه ومقداره وطريقة أدائه ومدة إنجازه، إلى جانب تحديد الأجر المقابل. وتمثل هذه العناصر الحد الأدنى الذي يمنع الغموض حول ما يجب تنفيذه ووقت تنفيذه وقيمته. ويمكن مراجعة النصوص الرسمية في قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 29/2013.

ولا يقتصر مفهوم المقاولة على تشييد المباني؛ فقد يشمل:

• إنشاء الفلل والمجمعات السكنية.
• أعمال الطرق والبنية الأساسية.
• أعمال الكهرباء والميكانيكا والتكييف.
• التشطيبات والديكور.
• الصيانة والترميم.
• تركيب الأنظمة والمعدات.
• أعمال الحفر والتسوية.
• التصميم والتنفيذ المتكامل.
• الخدمات الهندسية والفنية المرتبطة بالمشروع.

لماذا تنشأ معظم نزاعات المقاولات؟

لا تنشأ النزاعات عادة لأن أحد الطرفين لا يعرف أنه ملزم بتنفيذ العقد، بل لأن العقد لم يحدد بدقة كيفية التعامل مع التغييرات والمخاطر والأحداث التي تقع أثناء المشروع.

ومن أكثر أسباب النزاع شيوعًا:

• غموض نطاق الأعمال.
• تعارض المخططات مع جدول الكميات أو المواصفات.
• بدء أعمال إضافية دون أمر تغيير مكتوب.
• تأخر صاحب العمل في تسليم الموقع أو اعتماد المواد.
• تأخر المقاول في البرنامج الزمني.
• الاختلاف حول نسبة الإنجاز.
• حجز دفعات دون بيان أسباب.
• ارتفاع الكميات الفعلية عن التقديرية.
• ظهور ظروف موقع غير متوقعة.
• رفض الاستلام بسبب عيوب محل خلاف.
• إسناد الأعمال إلى مقاول باطن دون تنظيم المسؤولية.
• عدم إرسال الإخطارات ضمن المدة التعاقدية.
• عدم حفظ سجلات العمال والمعدات والتكاليف.
• توقيع محاضر لا تعكس التحفظات الحقيقية.

7 قواعد لعقود مقاولات آمنة

القاعدة الأولى: عرّف نطاق العمل بصورة قابلة للقياس

عبارات مثل «تنفيذ المبنى كاملًا» أو «التشطيب بالمستوى الممتاز» لا تكفي وحدها. يجب تحديد الأعمال بطريقة تسمح بمعرفة ما إذا نفذ المقاول التزامه أم لا.

يُفضّل أن يتضمن نطاق العمل:

• وصف المشروع وموقعه.
• المخططات المعتمدة وأرقام إصداراتها.
• المواصفات الفنية.
• جدول الكميات.
• المواد والعلامات أو مستوى الجودة.
• الاختبارات المطلوبة.
• الأعمال المؤقتة.
• مسؤولية التراخيص والتصاريح.
• أعمال الحماية والنظافة وإزالة المخلفات.
• مستندات التشغيل والصيانة عند التسليم.
• الأعمال المستثناة صراحة.

وتنص المادة 628 على بيان أوصاف محل المقاولة ونوعه ومقداره وطريقة أدائه ومدته وأجره، وهو ما يجعل تحديد النطاق التزامًا قانونيًا وعمليًا أساسيًا، لا مجرد تفصيل هندسي.

القاعدة الثانية: ضع ترتيبًا واضحًا لوثائق العقد

غالبًا يتكون عقد المقاولة من عدة وثائق، مثل خطاب الإسناد والشروط الخاصة والعامة والمواصفات والمخططات وجدول الكميات والعرض الفني والمالي.

وقد تتعارض هذه الوثائق؛ فالمخطط قد يبين مادة مختلفة عن المواصفات، أو يتضمن جدول الكميات بندًا لا يظهر في الرسم. لذلك يجب وضع بند يحدد ترتيب الأولوية.

مثال على ترتيب يمكن تعديله بحسب المشروع:

1. اتفاقية العقد الموقعة.
2. الشروط الخاصة.
3. خطاب الإسناد والتعديلات المتفق عليها.
4. الشروط العامة.
5. المواصفات الفنية.
6. المخططات المعتمدة.
7. جدول الكميات.
8. عرض المقاول.
9. المراسلات التي نص العقد على إدماجها.

ولا يوجد ترتيب واحد يناسب جميع العقود؛ فالمهم أن يختاره الطرفان صراحة، وأن يتضمّن العقد آلية لإخطار الاستشاري أو صاحب العمل عند ظهور تعارض قبل التنفيذ.

القاعدة الثالثة: اربط السعر بنظام قياس واضح

تختلف المخاطر بحسب طريقة تحديد الأجر. فقد يكون السعر إجماليًا ثابتًا، أو قائمًا على وحدات وكميات فعلية، أو تكلفة فعلية مضافًا إليها أجر، أو مزيجًا من أكثر من نظام.

ينبغي أن يحدد العقد:

• قيمة العقد الأساسية.
• هل السعر شامل الضرائب والرسوم والنقل والتأمين؟
• الكميات الثابتة أو التقديرية.
• طريقة قياس الأعمال.
• أسعار الوحدات.
• كيفية تقييم البند الجديد.
• آلية التعامل مع المواد المخزنة.
• نسبة الدفعة المقدمة وضمانها.
• نسبة الاستقطاع أو الاحتجاز.
• مواعيد تقديم المستخلص واعتماده وسداده.

إذا كان العقد قائمًا على مقايسة الوحدة، تلزم المادة 640 المقاول بأن يخطر صاحب العمل فورًا إذا ظهر أن تنفيذ التصميم يقتضي مجاوزة مرهقة للمقايسة، مع بيان مقدار الزيادة المتوقعة. وإذا لم يُخطره، فقد يسقط حقه في استرداد النفقات الزائدة.

أما إذا كان العقد على أساس تصميم متفق عليه لقاء أجر إجمالي، فتقرر المادة 641 أن المقاول لا يطالب بزيادة يقتضيها تنفيذ التصميم المتفق عليه، ما لم يقع تعديل أو إضافة برضا صاحب العمل، وعندها يراعى الاتفاق المتعلق بالتعديل.

القاعدة الرابعة: لا تنفذ تغييرًا دون توثيق

أمر التغيير هو من أكثر مناطق النزاع حساسية. فقد يطلب المهندس تعديلًا شفهيًا، وينفذه المقاول لتجنب تعطيل المشروع، ثم يرفض صاحب العمل دفع قيمته بحجة عدم وجود اعتماد مكتوب.

يجب أن يحدد بند التغييرات:

• من يملك إصدار أمر التغيير.
• هل يجوز إصدار تعليمات عاجلة شفهيًا؟
• متى يجب تأكيد التعليمات كتابة؟
• مدة تقديم تسعير التغيير.
• طريقة تقييم الأعمال الإضافية والمحذوفة.
• أثر التغيير في البرنامج الزمني.
• حق المقاول في التمديد أو التكلفة.
• الإجراء عند عدم الاتفاق على السعر قبل التنفيذ.
• السجلات اليومية المطلوبة.

لا ينبغي أن يتوقف المقاول عن حماية حقه بحجة أن ممثل صاحب العمل شاهد الأعمال. كما لا ينبغي لصاحب العمل قبول أعمال إضافية دون معرفة تكلفتها وأثرها الزمني.

القاعدة الخامسة: حوّل البرنامج الزمني إلى أداة تعاقدية

تقرير مدة نهائية فقط لا يكفي في مشروع طويل. يجب إعداد برنامج زمني يبيّن الأنشطة الرئيسية وتسلسلها والاعتمادات والتوريدات والاختبارات والتسليم.

وتنص المادة 631 على وجوب إنجاز المقاول العمل وفق شروط العقد وفي المدة المتفق عليها. وإذا لم توجد شروط أو مدة، التزم بالأصول المتعارف عليها وبالمدة المعقولة التي تقتضيها طبيعة العمل.

يُفضّل أن ينظم العقد:

• تاريخ تسليم الموقع.
• تاريخ بدء العمل.
• المدة الإجمالية.
• المراحل الرئيسية.
• التحديث الدوري للبرنامج.
• المسار الحرج عند المشاريع المعقدة.
• أسباب التمديد.
• مدة تقديم طلب التمديد.
• خطة تدارك التأخير.
• التسليم المرحلي إن وجد.

القاعدة السادسة: افصل التسليم عن انتهاء الضمان

قد يكتمل العمل بدرجة تسمح باستعماله مع بقاء ملاحظات محدودة. لذلك من الأفضل التفريق بين:

• الفحص قبل التسليم.
• التسليم الابتدائي أو المؤقت.
• قائمة الملاحظات.
• فترة إصلاح العيوب.
• التسليم النهائي.
• الإفراج عن الاستقطاع أو الضمان.

وتلزم المادة 638 صاحب العمل بتسلم العمل متى أنجزه المقاول ووضعه تحت تصرفه. فإذا امتنع دون سبب مشروع رغم إنذاره رسميًا، ثم تلف العمل أو تعيب دون تعدٍ أو تقصير من المقاول، فلا يكون المقاول ضامنًا لهذا التلف.

أما المادة 639 فتجعل الوفاء بالأجر عند تسلم المعقود عليه هو الأصل، ما لم ينص الاتفاق أو العرف على ترتيب مختلف للدفعات.

القاعدة السابعة: صمّم آلية النزاع قبل وقوعه

لا يكفي كتابة «تختص محاكم سلطنة عُمان» أو «يحال النزاع إلى التحكيم». يجب تحديد خطوات واضحة تبدأ بإخطار المطالبة، ثم التفاوض أو قرار المهندس أو الوساطة، وتنتهي بالمحكمة أو التحكيم.

يجب تحديد:

• مدة إخطار المطالبة.
• المستندات المؤيدة.
• الشخص الذي يقرر المطالبة أولًا.
• مدة التفاوض.
• ما إذا كان القرار مؤقتًا واجب التنفيذ.
• القانون الواجب التطبيق.
• جهة الاختصاص.
• في التحكيم: المقر واللغة وعدد المحكمين والقواعد.
• استمرار العمل أثناء النزاع إن أمكن.

أنواع عقود المقاولات في سلطنة عُمان

عقد السعر الإجمالي الثابت

يتفق الطرفان على سعر إجمالي لتنفيذ التصميم والنطاق المحددين. ويحمّل هذا النظام المقاول عادة مخاطر تقدير تكاليف النطاق الأصلي، لكنه لا يمنع استحقاق قيمة تغييرات وافق عليها صاحب العمل أو تكاليف ناتجة عن إخلال الطرف الآخر وفق العقد والقانون.

عقد أسعار الوحدات

يحدد العقد سعر كل وحدة، ثم تُحسب القيمة وفق الكميات المنفذة فعليًا. ويناسب المشروعات التي يصعب تحديد كمياتها النهائية قبل التنفيذ، مثل الحفر أو بعض أعمال البنية الأساسية.

يجب أن يحدد:

• قواعد القياس.
• الشخص الذي يجري القياس.
• السجلات المشتركة.
• أثر تغير الكمية بصورة كبيرة.
• طريقة التعامل مع البند غير المسعر.

عقد التكلفة مضافًا إليها أجر

يتحمل صاحب العمل التكاليف المؤهلة وفق العقد، ويستحق المقاول أجرًا أو نسبة. ويتطلب هذا النظام رقابة محاسبية واضحة؛ لأن النزاع قد ينشأ حول النفقات المقبولة والمصاريف العامة والمشتريات من الجهات المرتبطة.

عقد التصميم والتنفيذ

يتولى المقاول أو تحالفه التصميم والتنفيذ معًا. ويحتاج العقد إلى تعريف متطلبات صاحب العمل ومعايير الأداء ومسؤولية مراجعة التصميم وحدود اعتماد الاستشاري.

عقد الإدارة أو إدارة الإنشاء

قد يتولى مدير المشروع تنسيق عدة حزم ومقاولين دون أن ينفذ جميع الأعمال بنفسه. ويجب تحديد هل دوره استشاري أم مقاول، ومدى مسؤوليته عن السعر والمدة وأداء المقاولين الآخرين.

عقد المقاولة من الباطن

تجيز المادة 644 للمقاول إسناد العمل كله أو بعضه إلى مقاول آخر، ما لم يمنعه شرط في العقد أو تكن طبيعة العمل تقتضي قيامه به بنفسه. ومع ذلك تبقى مسؤولية المقاول الأصلي قائمة أمام صاحب العمل.

وتقرر المادة 645 أن مقاول الباطن لا يطالب صاحب العمل مباشرة بما يستحقه المقاول الأصلي، إلا إذا أحاله المقاول الأصلي على صاحب العمل.

التزامات المقاول الأساسية

تقديم المواد المطابقة

إذا التزم المقاول بتقديم المواد، وجب عليه تقديمها طبقًا للشروط والمواصفات، وإلا فوفق العرف الجاري. ويجب توثيق:

• مصدر المادة.
• شهادات المطابقة.
• العينات المعتمدة.
• نتائج الاختبار.
• تواريخ التوريد والتخزين.

المحافظة على مواد صاحب العمل

إذا قدم صاحب العمل المواد، تلزم المادة 629 المقاول بالمحافظة عليها، ومراعاة الأصول الفنية في استخدامها، ورد ما تبقى منها. وإذا تلفت أو فقدت نتيجة إخلاله، فقد يضمنها.

توفير الأدوات والمعدات

الأصل وفق المادة 630 أن يأتي المقاول بما يحتاج إليه من آلات وأدوات إضافية على نفقته، ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغير ذلك.

الالتزام بالمواصفات والأصول الفنية

لا يكفي أن يكون العمل قائمًا شكليًا؛ بل يجب تنفيذه وفق العقد والأصول الفنية. ويضمن المقاول وفق المادة 632 الضرر أو الخسارة المتولدة عن فعله وصنعه، ما لم تنشأ عن حادث لا يمكن التحرز منه.

حماية الموقع والسلامة

يُفضّل أن يوزع العقد المسؤوليات المتعلقة بالسلامة والتأمين والحواجز وحماية الجيران والخدمات القائمة وإدارة العمال والمخلفات، مع الالتزام بالقوانين والتصاريح النافذة.

تقديم التقارير والسجلات

تشمل السجلات العملية:

• التقرير اليومي.
• عدد العمال.
• المعدات الموجودة.
• الطقس والأحداث المؤثرة.
• الكميات المنفذة.
• الاختبارات.
• الاعتمادات المعلقة.
• التعليمات.
• الصور المؤرخة.

التزامات صاحب العمل

تسليم الموقع وإتاحة الوصول

يجب أن يحدد العقد متى وكيف يسلم الموقع، وما إذا كان خاليًا من العوائق، ومن يتحمل نقل الخدمات أو إزالة الموجودات.

تقديم المعلومات والتصاميم

إذا كان التصميم مسؤولية صاحب العمل، فيجب تسليم المخططات والمعلومات في المواعيد التي تسمح بالتنفيذ. وقد يؤدي التأخر أو الخطأ إلى مطالبة زمنية أو مالية إذا استوفت شروط العقد والإثبات.

اتخاذ القرارات والاعتمادات

يجب ألا تبقى طلبات اعتماد المواد أو المخططات التنفيذية معلقة بلا مدة. لذلك يحدد العقد مهلة للرد وأثر عدم الرد، مع عدم افتراض القبول الضمني إلا إذا نص العقد أو القانون على ذلك.

دفع المستحقات

يجب أن يبين العقد دورة المستخلص:

1. موعد تقديم المقاول للمستخلص.
2. المستندات المطلوبة.
3. مدة الفحص.
4. إصدار شهادة الدفع.
5. موعد السداد.
6. حق الاعتراض على الجزء المرفوض.
7. طريقة خصم الاستقطاع أو الدفعة المقدمة.

تسلم الأعمال

لا يجوز لصاحب العمل رفض التسلم دون سبب مشروع بعد إنجاز العمل ووضعه تحت تصرفه، لكن له الامتناع عندما تكون الأعمال غير مكتملة بصورة جوهرية أو غير صالحة للغرض المتفق عليه، وفق ظروف العقد والمشروع.

المستخلصات والدفعات في عقود المقاولات

شهادة المهندس أو الاستشاري لا ينبغي أن تبقى عبارة عامة؛ بل يجب بيان أثرها:

• هل هي تقدير مؤقت قابل للمراجعة؟
• هل اعتمادها يلزم صاحب العمل بالسداد؟
• هل تمنع الاعتراض على العيوب الخفية؟
• هل يعتمد الاستشاري الكمية أم السعر أيضًا؟
• ما الإجراء عند عدم إصدار الشهادة؟

الدفعة المقدمة

تُربط عادة بضمان، ويحدد العقد طريقة استردادها تدريجيًا من المستخلصات. ويجب بيان هل يجوز استخدامها فقط في المشروع، وما المستندات المطلوبة لإثبات استعمالها.

الاستقطاع

يُحتجز جزء من الدفعات لضمان إكمال الأعمال وإصلاح العيوب. ويجب تحديد:

• النسبة والحد الأقصى.
• موعد الإفراج عن النصف الأول.
• موعد الإفراج النهائي.
• هل يمكن استبداله بضمان مصرفي؟
• الحالات التي يجوز فيها الخصم منه.

المواد الموجودة في الموقع

يحدد العقد هل يدفع صاحب العمل مقابل المواد قبل تركيبها، وشروط ملكيتها وتأمينها وحمايتها ومنع نقلها من الموقع.

أوامر التغيير والأعمال الإضافية

يجب التمييز بين:

• عمل داخل النطاق الأصلي.
• تصحيح خطأ من المقاول.
• تغيير يطلبه صاحب العمل.
• تعديل ضروري بسبب خطأ في التصميم.
• ظرف موقع غير متوقع.
• زيادة كمية في عقد أسعار وحدات.

كيف يُقيّم التغيير؟

قد يستخدم العقد الترتيب الآتي:

1. السعر المباشر الموجود في جدول الكميات.
2. سعر بند مماثل بعد تعديله.
3. سعر جديد متفق عليه.
4. التكلفة الفعلية المثبتة مضافًا إليها نسبة متفق عليها.

هل الأمر الشفهي ملزم؟

يتوقف ذلك على العقد والصفة والأدلة. ومع ذلك، يبقى توثيقه الفوري هو الطريق الأكثر أمانًا. ويمكن للمقاول إرسال إشعار يوضح التعليمات والأثر المتوقع وطلب التأكيد قبل التنفيذ أو خلال المدة المقررة.

من يملك إصدار التغيير؟

قد يملك المهندس إصدار تعليمات فنية دون أن يملك تعديل السعر أو مدة العقد. لذلك يجب فصل سلطة إدارة المشروع عن سلطة تعديل الالتزامات المالية.

التأخير وتمديد مدة المشروع

لا يُنسب كل تأخير إلى المقاول. فقد ينتج التأخير عن:

• تأخر تسليم الموقع.
• تأخر المخططات أو الاعتمادات.
• تغييرات صاحب العمل.
• توقف جهة رسمية.
• ظروف موقع لم تكن ظاهرة.
• تأخر توريد يتحمله المقاول.
• ضعف العمالة أو المعدات.
• قوة قاهرة أو حدث استثنائي.
• تداخل أسباب يتقاسمها الطرفان.

شروط مطالبة التمديد

يحتاج المقاول عادة إلى:

• إخطار الحدث.
• تحديد تاريخ بدايته.
• شرح أثره في النشاط المتأثر.
• إثبات وقوع النشاط على المسار المؤثر.
• تحديث البرنامج الزمني.
• بيان إجراءات الحد من التأخير.
• تقديم مطالبة مفصلة خلال المدة.

التمديد لا يعني التعويض المالي تلقائيًا

قد يستحق المقاول وقتًا إضافيًا دون تكلفة، أو وقتًا وتكلفة، أو لا يستحق أيًا منهما، بحسب سبب التأخير والعقد. لذلك يجب فصل المطالبة الزمنية عن المطالبة المالية.

غرامة أو تعويض التأخير

يجوز للطرفين تحديد التعويض عن التأخير مقدمًا في العقد إذا لم يكن محل الالتزام مبلغًا من النقود. إلا أن المادة 267 تجيز للمحكمة، بناء على طلب أحد الطرفين، تعديل التقدير ليصبح مساويًا للضرر، ويبطل الاتفاق الذي يمنع هذه السلطة.

يجب أن يحدد البند:

• المبلغ اليومي أو الأسبوعي.
• الحد الأقصى.
• تاريخ بدء الاحتساب.
• أثر التسليم الجزئي.
• الأيام المستبعدة بسبب تمديد معتمد.
• هل يمثل التعويض الحصري عن التأخير؟

ولا ينبغي لصاحب العمل تطبيق التعويض عن فترة يكون هو سببها أو منح عنها تمديدًا، كما يجب على المقاول الاعتراض ضمن الإجراءات إذا كان الخصم غير صحيح.

الظروف الاستثنائية والقوة القاهرة

يجب التمييز بين الاستحالة والإرهاق.

القوة القاهرة والاستحالة

تقرر المادة 172 أنه إذا جعلت القوة القاهرة تنفيذ الالتزام مستحيلًا، انقضى الالتزام المقابل وانفسخ العقد من تلقاء نفسه. وإذا كانت الاستحالة جزئية، انقضى الجزء المقابل، مع أحكام خاصة للاستحالة الوقتية والعقود المستمرة.

الحوادث الاستثنائية المرهقة

إذا وقعت حوادث استثنائية عامة لم يكن ممكنًا توقعها وجعلت التنفيذ مرهقًا بما يهدد المدين بخسارة فادحة دون أن تجعله مستحيلًا، تجيز المادة 159 للمحكمة رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول بعد موازنة مصالح الطرفين. ويقع باطلًا الاتفاق الذي يستبعد هذه السلطة.

ما الذي يجب أن يتضمنه بند القوة القاهرة؟

• تعريف الحدث.
• شرط عدم التوقع وعدم القدرة على الدفع.
• مدة الإخطار.
• أثر الحدث في التنفيذ.
• واجب تخفيف الأثر.
• التحديثات الدورية.
• التمديد والتكاليف.
• حق الإنهاء إذا طال الحدث.

العيوب والتسليم الابتدائي والنهائي

ما العيب الذي يمنع التسليم؟

ليس كل نقص بسيط سببًا لرفض المشروع كله. يجب التمييز بين:

• عيب جوهري يمنع الاستعمال أو السلامة.
• عمل غير مكتمل بصورة مؤثرة.
• ملاحظة محدودة يمكن إصلاحها خلال فترة العيوب.
• اختلاف شكلي لا يخالف المواصفة.

محضر التسليم الابتدائي

يفضل أن يتضمن:

• تاريخ المعاينة.
• حالة الإنجاز.
• الملاحظات.
• مدة الإصلاح.
• الأعمال المستثناة.
• تاريخ بدء فترة العيوب.
• تسليم المفاتيح والمستندات.
• التحفظات المالية والزمنية.

هل استعمال المشروع يعد تسلمًا؟

قد يكون الاستعمال قرينة على التسلم بحسب الظروف، لكنه لا يحل دائمًا محل الشهادة أو المحضر المتفق عليه، ولا يسقط تلقائيًا الحق في العيوب الخفية أو الضمانات القانونية.

الضمان العشري في عقود البناء

تقرر المادة 634 مسؤولية المهندس والمقاول بالتضامن عما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي في المباني والمنشآت الثابتة التي شيداها، ولو كان التهدم ناشئًا عن عيب في الأرض أو أجاز صاحب العمل المنشآت المعيبة. ويشمل الضمان العيوب التي تهدد متانة البناء وسلامته، وتبدأ السنوات العشر من تسليم العمل.

هل كل عيب يخضع للضمان العشري؟

لا. يرتبط الضمان العشري بالتهدم أو العيوب التي تهدد المتانة والسلامة، بينما تخضع عيوب التشطيب أو المعدات أو الأعمال البسيطة لضمانات العقد والقواعد الأخرى بحسب طبيعتها.

مسؤولية المهندس المصمم

إذا اقتصر دور المهندس على وضع التصميم دون الإشراف على التنفيذ، فتقرر المادة 635 مسؤوليته عن عيوب التصميم فقط.

هل يجوز استبعاد الضمان العشري؟

تنص المادة 636 على بطلان كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المهندس من الضمان أو الحد منه، مما يجعل هذا الضمان من القواعد التي لا يجوز إسقاطها باتفاق يخالف النص.

مدة رفع دعوى الضمان

تقرر المادة 637 عدم سماع دعوى الضمان بعد انقضاء ثلاث سنوات من حصول التهدم أو اكتشاف العيب. ويجب التمييز بين مدة الضمان البالغة عشر سنوات ومدة المطالبة البالغة ثلاث سنوات من ظهور الواقعة التي تنشئ الدعوى.

المقاولة من الباطن

يجب ألا يقتصر عقد الباطن على السعر والمدة؛ بل يربط التزام مقاول الباطن بالعقد الأصلي في الحدود التي تخص أعماله.

يُنصح بتنظيم:

• نطاق الأعمال.
• المخططات والمواصفات.
• البرنامج الزمني.
• التنسيق مع بقية المقاولين.
• الدفعات والقياس.
• التغييرات.
• الضمان والتأمين.
• التعويضات عن التأخير.
• حق المقاول الأصلي في التدخل أو الاستبدال.
• تسوية النزاعات.

ويبقى المقاول الأصلي مسؤولًا أمام صاحب العمل عن أعمال مقاول الباطن حتى لو وافق صاحب العمل على اسمه، ما لم يترتب قانونًا أو اتفاقًا صحيحًا أثر مختلف في علاقة محددة.

تعليق الأعمال

قد يرغب المقاول في تعليق العمل عند عدم الدفع، أو يرغب صاحب العمل في تعليقه لأسباب تمويلية أو فنية. ولا ينبغي ممارسة هذا الحق دون سند واضح.

تعليق المقاول بسبب عدم الدفع

يجب مراجعة:

• هل الدفعة مستحقة وغير متنازع عليها؟
• هل صدر إنذار؟
• هل يمنح العقد حق التعليق؟
• ما مدة الإخطار؟
• كيف سيحمي المقاول الموقع؟
• هل يستحق تمديدًا وتكاليف؟

وتسمح المادة 157 في العقود الملزمة للجانبين لكل متعاقد بالامتناع عن تنفيذ التزامه إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة ولم ينفذ الطرف الآخر التزامه، لكن تطبيقها في مشروع مقاولات يتطلب تحليل التناسب والعقد والوقائع.

تعليق صاحب العمل

يجب تحديد مدة التعليق وأثره في العمال والمعدات والمواد والبرنامج. وإذا طال التعليق، قد ينشأ حق في التمديد أو التكلفة أو الإنهاء بحسب العقد والسبب.

فسخ أو إنهاء عقد المقاولة

تنص المادة 646 على انتهاء عقد المقاولة بإنجاز العمل أو بفسخه رضائيًا أو قضائيًا. وتجيز المادة 647 طلب الفسخ أو الإنهاء إذا حال عذر دون التنفيذ أو إتمامه، بينما تنظم المادة 648 استحقاق المقاول لقيمة ما أنجزه وما أنفقه بقدر النفع العائد على صاحب العمل إذا عجز عن الإتمام لسبب لا يد له فيه.

فسخ العقد بسبب إخلال المقاول

قد تشمل الأسباب:

• التوقف غير المبرر.
• التأخير الجسيم.
• تنفيذ أعمال معيبة ورفض إصلاحها.
• إسناد غير مسموح به إلى مقاول باطن.
• عدم تقديم الضمان أو التأمين.
• الإفلاس أو فقد القدرة على التنفيذ وفق القواعد المنطبقة.

فسخ العقد بسبب إخلال صاحب العمل

قد تشمل الأسباب:

• عدم تسليم الموقع.
• الامتناع المستمر عن الدفع.
• تعليق طويل دون معالجة.
• عدم تقديم تصميم أو قرار ضروري.
• تدخل يمنع المقاول من التنفيذ.

الإعذار قبل الفسخ

تقرر المادة 171 أن الطرف في العقد الملزم للجانبين يستطيع، بعد إعذار الطرف المخل، المطالبة بالتنفيذ أو الفسخ، مع التعويض إذا كان له مقتض. ويجب الالتزام بمهلة المعالجة وبند الفسخ الوارد في العقد.

ما الذي يحدث بعد الفسخ؟

يجب تنظيم:

• حصر الأعمال المنفذة.
• تقييم المواد في الموقع.
• تسليم المخططات والسجلات.
• حماية الموقع.
• خروج العمال والمعدات.
• تسوية الدفعات والخصومات.
• تكلفة إكمال المشروع بواسطة مقاول آخر.
• استمرار السرية والضمانات.

الإخطارات والمراسلات التعاقدية

قد يملك الطرف حقًا موضوعيًا، لكنه يضعف موقفه إذا لم يرسل الإخطار المطلوب أو لم يحتفظ بسجل يثبت أثر الحدث.

ينبغي أن يحدد العقد:

• العناوين المعتمدة.
• البريد الإلكتروني الرسمي.
• الأشخاص المخولين.
• موعد اعتبار الإخطار مستلمًا.
• مدة إخطار المطالبات.
• البيانات الواجب تضمينها.
• أثر تغيير العنوان دون إخطار.

مكونات إخطار المطالبة

1. رقم العقد والمشروع.
2. وصف الحدث.
3. تاريخ وقوعه والعلم به.
4. البند التعاقدي.
5. الأثر الأولي في الوقت أو التكلفة.
6. الإجراءات المتخذة لتخفيف الأثر.
7. التحفظ بالحق في تقديم التفاصيل.

إثبات مطالبات المقاولات

يقرر قانون الإثبات أن على المدعي إثبات الحق أو الالتزام، وعلى الطرف الآخر إثبات التخلص منه. لذلك لا تكفي الجداول التي يعدها الطرف بعد النزاع دون مستندات المشروع الأصلية.

يمكن مراجعة قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية.

أهم الأدلة

• العقد وجميع وثائقه.
• المخططات وإصداراتها.
• أوامر التغيير.
• المراسلات.
• البرنامج الأصلي والمحدث.
• التقارير اليومية والأسبوعية.
• المستخلصات وشهادات الدفع.
• محاضر الاجتماعات.
• تقارير الاختبار.
• صور الموقع المؤرخة.
• سجلات العمال والمعدات.
• الفواتير وأوامر الشراء.
• محاضر التسليم.

محضر الاجتماع ليس بديلًا دائمًا عن أمر التغيير

قد يثبت المحضر مناقشة موضوع، لكنه لا يثبت بالضرورة الموافقة المالية أو الزمنية، خاصة إذا نص العقد على جهة أو نموذج محدد لاعتماد التغيير.

دور الخبرة الهندسية والمحاسبية

تحتاج قضايا المقاولات غالبًا إلى خبير لتحديد مسائل مثل:

• نسبة الإنجاز.
• مطابقة الأعمال للمواصفات.
• تكلفة إصلاح العيوب.
• قيمة الأعمال الإضافية.
• سبب التأخير.
• أثر التغيير في البرنامج.
• المبالغ المستحقة بعد الخصم.

رأي الخبير عنصر من عناصر الإثبات ولا يحل محل التكييف القانوني للعقد، كما ينبغي تقديم اعتراض فني محدد على تقريره بدل الاكتفاء بالقول إنه غير صحيح.

المحكمة المختصة بنزاعات المقاولات

أنشئت محكمة الاستثمار والتجارة بموجب المرسوم السلطاني رقم 35/2025، وتختص بالدعاوى التجارية والاستثمارية التي حددها قانونها، ومنها طائفة من المنازعات التي يكون أحد أطرافها تاجرًا وتتعلق بأعماله التجارية. وقد تدخل منازعات المقاولات التجارية ضمن اختصاصها بحسب صفة الأطراف وطبيعة العقد والطلب.

يمكن مراجعة قانون محكمة الاستثمار والتجارة.

ولا يجوز افتراض الاختصاص من عنوان العقد وحده؛ فقد تختلف الجهة عند ارتباط النزاع بعقد إداري أو علاقة عمالية أو تحكيم أو نوع آخر من المنازعات.

التحكيم في عقود المقاولات

يعتبر قانون التحكيم العُماني المنازعات الناشئة عن عقود التشييد والخبرة الهندسية أو الفنية من العلاقات ذات الطابع التجاري التي يمكن أن تكون محل تحكيم إذا وجد اتفاق صحيح.

وينظم قانون التحكيم الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 47/97 اتفاق التحكيم وإجراءاته وحكمه وتنفيذه. ويمكن الاطلاع على النص عبر وزارة العدل والشؤون القانونية.

ما الذي يجب أن يتضمنه شرط التحكيم؟

• نطاق المنازعات المشمولة.
• مقر التحكيم.
• القواعد الإجرائية.
• المؤسسة التحكيمية إن وجدت.
• عدد المحكمين.
• لغة التحكيم.
• القانون الواجب التطبيق.
• آلية تعيين المحكمين.
• الإجراءات الوقتية والمستعجلة.

أخطاء شرط التحكيم

• الجمع الغامض بين المحكمة والتحكيم.
• تسمية جهة غير موجودة أو قواعد غير محددة.
• عدم تحديد العلاقة التي يشملها الشرط.
• استخدام شرط مختلف في عقد المقاول وعقد الباطن.
• عدم توافق لغة التحكيم مع مستندات المشروع.

عقود المقاولات الحكومية

إذا كان صاحب العمل جهة حكومية أو شركة خاضعة لنظام المناقصات، فقد تخضع إجراءات الطرح والإسناد والتنفيذ إلى قانون المناقصات ووثائق المناقصة والشروط الحكومية، إضافة إلى القواعد المدنية في الحدود المنطبقة.

قانون المناقصات الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 36/2008 معدل حتى المرسوم السلطاني رقم 83/2020 وفق النص التجميعي المنشور، وينظم المناقصات لدى الجهات الخاضعة له. ويمكن الاطلاع على النص من خلال قانون المناقصات المعدل.

كما توفر هيئة المشاريع والمناقصات والمحتوى المحلي والخدمات الإلكترونية للمناقصات معلومات ووثائق مرتبطة بالمشاريع الحكومية.

ما الذي يميز العقد الحكومي؟

• وثائق طرح متعددة.
• صلاحيات محددة للاعتماد والتغيير.
• ضمانات ابتدائية ونهائية.
• قواعد للصرف والمستخلصات.
• قيود على التنازل والمقاولة من الباطن.
• إجراءات خاصة للمطالبات.
• نظام لتوقيع الالتزامات المالية للدولة.

ويجب التحقق من السلطة القانونية للشخص الذي وافق على التغيير أو التسوية؛ لأن المراسلة الصادرة عن ممثل فني قد لا تكفي لإنشاء التزام مالي على جهة حكومية إذا تجاوزت صلاحياته.

قائمة مراجعة لصاحب العمل قبل التوقيع

• هل هوية المقاول وسجله وصلاحية الموقّع صحيحة؟
• هل النطاق واضح ومتكامل؟
• هل توجد مخططات صالحة للتنفيذ؟
• هل الكميات ثابتة أم تقديرية؟
• هل السعر يشمل جميع الرسوم والمواد؟
• هل البرنامج الزمني واقعي؟
• هل توجد ضمانات أداء وتأمينات مناسبة؟
• هل آلية التغيير تمنع الالتزام الشفهي؟
• هل توجد معايير واضحة للاستلام؟
• هل الضمان وإصلاح العيوب منظم؟
• هل شرط الفسخ يمنح مهلة معالجة؟
• هل جهة النزاع مناسبة لقيمة المشروع؟

قائمة مراجعة للمقاول قبل تقديم السعر

• هل زار الموقع وفحص ظروفه؟
• هل راجع تعارضات المخططات والمواصفات؟
• هل حدد الأعمال المستثناة؟
• هل الأسعار تشمل النقل والاختبارات والتأمين؟
• هل البرنامج يراعي مدة التوريد؟
• هل شروط الدفع تمول المشروع بصورة عملية؟
• هل يوجد حد للاستقطاع والضمانات؟
• هل يستطيع الالتزام بالتعويض عن التأخير؟
• هل التغييرات تحتاج موافقة مكتوبة؟
• هل مدة الإخطار بالمطالبة معقولة؟
• هل عقد الباطن متوافق مع العقد الأصلي؟
• هل يستطيع تقديم السجلات المطلوبة؟

أخطاء شائعة في عقود المقاولات

• التوقيع على عرض سعر مختصر دون شروط تفصيلية.
• عدم ترقيم المخططات وإصداراتها.
• ترك بند السعر دون بيان شموله.
• تنفيذ أعمال إضافية دون إخطار.
• عدم تسجيل أسباب التأخير يوميًا.
• توقيع مستخلص نهائي دون تحفظ.
• الخلط بين شهادة الدفع والتسوية النهائية.
• عدم تعريف الاستلام الابتدائي والنهائي.
• استبعاد الضمان العشري بشرط غير صحيح.
• عدم تنظيم المقاولة من الباطن.
• تعليق العمل دون سند أو إنذار.
• فسخ العقد دون اتباع مهلة المعالجة.
• عدم مطابقة شرط التحكيم في العقود المرتبطة.
• إهمال الترجمة العربية للمستندات عند الحاجة.
• عدم حفظ الرسائل والبرامج والتقارير الأصلية.

صحيح أم خاطئ في عقود المقاولات؟

حالة افتراضية للتوضيح

هذه حالة افتراضية تعليمية، ولا تمثل قضية حقيقية أو حكمًا قضائيًا أو ملفًا لأحد موكلي المكتب.

تعاقد صاحب مشروع في مسقط مع مقاول لإنشاء مبنى بسعر إجمالي ومدة اثني عشر شهرًا. وأثناء التنفيذ، طلب الاستشاري تغيير نوع الواجهة وتوسيع بعض المساحات، ونفذ المقاول التغييرات دون توقيع أمر تغيير مالي.

تأخر المشروع شهرين. خصم صاحب العمل تعويض التأخير، ورفض قيمة الواجهة الإضافية بحجة أن السعر إجمالي. ورد المقاول بأن التأخير سببه التعديلات وتأخر اعتماد المواد.

المسائل التي تحتاج إلى تحليل

1. هل يملك الاستشاري إصدار تغيير ملزم ماليًا؟
2. هل وثق المقاول التعليمات والأثر المتوقع؟
3. هل وافق صاحب العمل صراحة أو ضمنًا على التعديل؟
4. هل العمل جزء من التصميم الأصلي أم إضافة حقيقية؟
5. هل قدم المقاول طلب تمديد ضمن المدة؟
6. ما الأنشطة التي تأثرت بالتغيير؟
7. هل يوجد تأخير مستقل يتحمله المقاول؟
8. هل خصم التعويض بعد استبعاد مدد التمديد المستحقة؟
9. هل استلم صاحب العمل المشروع واستعمله؟

المستندات الحاسمة

• نسخة العقد ووثائقه.
• المخططات الأصلية والمعدلة.
• تعليمات الاستشاري.
• محاضر الاجتماعات.
• طلبات اعتماد المواد.
• البرنامج الأصلي والمحدث.
• سجلات العمال والمعدات.
• المستخلصات والخصومات.
• محضر التسليم.

النتيجة التعليمية: لا يحسم وصف السعر بأنه إجمالي كل نزاع؛ بل يجب تحديد النطاق الأصلي، والتعديل، وصلاحية مصدر التعليمات، والإخطار، والأثر الزمني والمالي المثبت.

متى يحتاج نزاع المقاولة إلى تدخل عاجل؟

• صدور إخطار فسخ أو سحب الأعمال.
• توقف المشروع دون توثيق.
• رفض دفعات متتالية.
• انتهاء ضمان مصرفي أو طلب تسييله.
• إزالة أعمال معيبة قبل معاينتها.
• مغادرة المقاول للموقع.
• تلف مواد أو معدات.
• اقتراب انتهاء مدة مطالبة أو طعن.
• ظهور عيب يهدد السلامة.
• رفض صاحب العمل التسلم.
• بدء مقاول جديد في إكمال الأعمال.
• وجود شرط تحكيم ومهلة مطالبة قصيرة.

كيف يساعد المحامي عيسى النظيري في عقود المقاولات؟

يساعد المحامي عيسى النظيري في مراجعة المشروع من زاوية تعاقدية وقانونية، مع تحليل وثائق العقد والمراسلات والدفعات والتغييرات والتأخير والضمان.

قد تشمل الخدمات:

• صياغة عقد المقاولة.
• مراجعة العقود قبل التوقيع.
• مقارنة الشروط الخاصة والعامة.
• تنظيم أوامر التغيير.
• مراجعة شروط الدفع والضمان.
• إعداد الإخطارات والمطالبات.
• دراسة طلبات تمديد المدة.
• مراجعة تعويضات التأخير.
• إعداد إنذار بالإخلال.
• مراجعة قرار التعليق أو الفسخ.
• تنظيم التسليم وقائمة العيوب.
• إدارة نزاع الضمان العشري.
• التفاوض على التسوية.
• رفع الدعوى أو الدفاع فيها.
• إدارة التحكيم وفق نطاق الاتفاق.
• متابعة الخبرة والتنفيذ.

أتعاب المحامي في قضايا المقاولات

تختلف الأتعاب بحسب قيمة المشروع وحجم العقد ومرحلة التنفيذ وعدد المطالبات والمستندات، وما إذا كانت الخدمة صياغة عقد أو استشارة أو دعوى أو تحكيمًا.

ومن العوامل المؤثرة:

• عدد وثائق العقد.
• قيمة المطالبات.
• عدد أوامر التغيير.
• حجم التحليل الزمني.
• الحاجة إلى خبير هندسي أو محاسبي.
• عدد الخصوم والمقاولين.
• مرحلة النزاع.
• وجود دعوى أو تحكيم أو تنفيذ.

يجب أن يحدد اتفاق الأتعاب نطاق العمل، وما إذا كان يشمل المفاوضات والخبرة والدعوى والاستئناف والتحكيم والتنفيذ، مع فصل الرسوم القضائية وأتعاب الخبراء والترجمة والمصروفات عن الأتعاب المهنية.

الأسئلة الشائعة حول عقود المقاولات في سلطنة عُمان

روابط هامة

• قانون المعاملات المدنية – وزارة العدل والشؤون القانونية.
• قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية.
• قانون الإجراءات المدنية والتجارية.
• قانون محكمة الاستثمار والتجارة.
• قانون التحكيم في المنازعات المدنية والتجارية.
• قانون المناقصات المعدل.
• هيئة المشاريع والمناقصات والمحتوى المحلي.
• نظام التناقص الإلكتروني في سلطنة عُمان.
• العقود الموحدة – وزارة المالية.

الخلاصة

عقود المقاولات في سلطنة عُمان تحتاج إلى وصف دقيق للأعمال، وترتيب واضح للوثائق، ونظام منضبط للدفعات والتغييرات والإخطارات والتأخير والتسليم. كما يجب عدم الخلط بين ضمان إصلاح العيوب والضمان العشري، وعدم تعليق العمل أو فسخ العقد أو بدء التحكيم قبل مراجعة الشروط والأدلة والمواعيد.