القسمة الجبرية للعقار في سلطنة عُمان | 9 خطوات قانونية لإنهاء الشيوع وتسجيل الحكم

تاريخ آخر مراجعة قانونية: 20 يوليو 2026م

القسمة الجبرية للعقار في سلطنة عُمان هي الطريق القضائي الذي يلجأ إليه أحد الشركاء عندما يريد إنهاء الملكية الشائعة ولا يوافق بقية الشركاء على القسمة الرضائية. ويستخدم قانون المعاملات المدنية العُماني تعبير «القسمة القضائية»، ويجيز لأي صاحب حصة مشتركة طلبها، حتى لو امتنع شريك آخر أو تغيب. فإذا كان العقار قابلًا للقسمة دون ضياع منفعته أو انخفاض كبير في قيمته، أمكن تقسيمه عينيًا وفق ما تثبته الخبرة الفنية. أما إذا تعذرت القسمة العينية أو سببت ضررًا أو نقصًا كبيرًا في القيمة، فقد ينتهي النزاع إلى بيع العقار بالطريقة التي يحددها القانون وتوزيع المقابل بحسب الحصص، مع مراعاة الرهون والحجوز وحقوق الدائنين.

ما المقصود بالقسمة الجبرية للعقار؟

يقصد بالقسمة الجبرية، في الاستعمال العملي، إنهاء حالة الشيوع بحكم قضائي عندما لا يوافق جميع الملاك على قسمة العقار بالتراضي. أما المصطلح المستخدم في قانون المعاملات المدنية فهو القسمة القضائية.

توجد الملكية الشائعة عندما يملك شخصان أو أكثر عقارًا واحدًا دون أن يكون لكل منهم جزء مفرز ومحدد على الطبيعة. فالشريك الذي يملك ربع العقار، على سبيل المثال، لا يملك تلقائيًا الغرفة الشرقية أو الجزء الخلفي منه، بل يملك حصة شائعة مقدارها الربع في كل ذرة من العقار إلى أن تتم القسمة.

وقد قررت المادة (808) من قانون المعاملات المدنية أنه إذا تملك شخصان أو أكثر شيئًا دون إفراز حصة كل منهم، فهم شركاء على الشيوع، وتفترض مساواة الحصص ما لم يوجد دليل على خلاف ذلك، مع مراعاة الأنصبة الإرثية. كما عرفت المادة (817) القسمة بأنها إفراز وتعيين الحصة الشائعة، وأجازت أن تتم بالتراضي أو بحكم المحكمة.

الفرق بين القسمة الرضائية والقسمة الجبرية

الأساس القانوني للقسمة القضائية في سلطنة عُمان

ينظم قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 29/2013 الملكية الشائعة وقسمة المال المشترك. ومن أبرز النصوص المؤثرة في القسمة الجبرية للعقار:

وتعد المواد من (817) إلى (824) نقطة الانطلاق في تحليل غالبية دعاوى القسمة، إلا أن تطبيقها لا ينفصل عن قوانين الإجراءات المدنية والتجارية، والسجل العقاري، والتخطيط العمراني، والأنظمة المنظمة لاستعمال الأرض وتقسيمها.

يمكن الرجوع إلى النص المنشور رسميًا لدى وزارة العدل والشؤون القانونية: قانون المعاملات المدنية.

متى يحق للشريك رفع دعوى القسمة الجبرية؟

يحق للشريك من حيث الأصل طلب القسمة القضائية عند توافر مجموعة من العناصر، أهمها:

1. ثبوت ملكية العقار: يجب أن يكون العقار مملوكًا للشركاء، وأن تكون بياناته قابلة للتحديد من خلال سند الملكية والرسم المساحي والسجل العقاري.
2. ثبوت حصة المدعي: يلزم بيان نسبة الحصة، سواء كانت ناشئة عن شراء أو إرث أو هبة أو حكم أو سبب قانوني آخر.
3. قيام حالة الشيوع: أي أن الحصص لم تفرز بعد إلى عقارات أو وحدات مستقلة لكل شريك.
4. عدم التوصل إلى اتفاق: يجوز إثبات تعذر الاتفاق من خلال المراسلات أو الإنذارات أو محاضر الاجتماعات أو مواقف الخصوم، بحسب ظروف النزاع.
5. عدم وجود مانع قانوني دائم: فلا تقبل القسمة إذا كان الغرض الذي خصص له المال يقتضي بقاءه دائمًا على الشيوع.
6. إدخال جميع أصحاب الحقوق اللازمة: ينبغي اختصام الشركاء أصحاب الحصص، وفحص ضرورة إدخال الدائنين أو المرتهنين أو ممثلي القصر والغائبين بحسب الحالة.

لا يشترط أن يوافق أغلب الشركاء على رفع الدعوى؛ لأن القانون يجيز تقديمها بطلب صاحب حصة واحدة. كما أن طلب بقية الشركاء الاكتفاء بالمهايأة لا يمنع القسمة النهائية إذا كان المال قابلًا لها وطلب أحدهم القسمة. أما الأموال التي خصصت بطبيعتها للاستعمال المشترك الدائم، ومنها بعض الأجزاء المشتركة في المباني، فقد تكون غير قابلة للقسمة استقلالًا.

هل يستطيع شريك يملك حصة صغيرة إجبار الباقين على القسمة؟

حجم الحصة لا يلغي من حيث الأصل صفة الشريك في طلب الخروج من الشيوع. فالمادة (821) تشترط أن يقدم الطلب أحد أصحاب الحصص المشتركة، دون اشتراط امتلاك أغلبية محددة.

لكن امتلاك حصة صغيرة لا يعني أن المحكمة ستفرز للمدعي أي جزء يختاره. فقد يتبين للخبير أن العقار لا يمكن تقسيمه إلى أجزاء مستقلة متناسبة مع الحصص، أو أن الإفراز سيخالف متطلبات التخطيط أو يقطع المداخل أو يخفض القيمة بصورة كبيرة. عندئذ قد يكون البيع أو شراء أحد الشركاء حصة الآخر أو الوصول إلى تسوية مالية أكثر ملاءمة.

كما لا يجوز للشريك اعتبار جزء محدد من العقار ملكًا مفرزًا له لمجرد أنه يستخدمه منذ مدة، ما لم يكن لديه سند قانوني أو اتفاق أو حكم يثبت ذلك. فالانتفاع الواقعي قد يكون عنصرًا في النزاع، لكنه لا يحل وحده محل القسمة والتسجيل.

متى تكون القسمة عينية ومتى يتجه الأمر إلى البيع؟

أولًا: القسمة العينية

القسمة العينية هي النتيجة التي يحصل فيها كل شريك على عقار أو جزء مفرز يمكن تسجيله بصورة مستقلة، مع بقاء التناسب بين قيمة ما يحصل عليه وحصته قدر الإمكان.

ولا يكفي لإمكان القسمة أن تكون مساحة الأرض كبيرة؛ إذ يراجع الخبير والمحكمة عادةً عناصر متعددة، مثل:

• المساحة الإجمالية وحدود العقار.
• نسبة حصة كل شريك.
• الحد الأدنى للمساحات التي تسمح بها الأنظمة التخطيطية.
• وجود شارع أو مدخل مستقل لكل جزء.
• موقع المباني والآبار والمرافق والمنشآت.
• الاستعمال السكني أو التجاري أو الزراعي أو الصناعي.
• إمكان استخراج رسوم مساحية وسندات مستقلة.
• الفرق في القيمة بين الواجهات والمواقع والأجزاء المبنية والخالية.
• وجود ارتفاقات أو خطوط خدمات أو قيود تنظيمية.
• مدى انخفاض قيمة العقار بعد التقسيم.

ثانيًا: بيع العقار عند تعذر القسمة العينية

إذا أثبتت الخبرة أن الإفراز العيني غير ممكن، أو أنه سيفوت المنفعة المقصودة من العقار، أو يسبب ضررًا أو نقصًا كبيرًا في قيمته، تجيز المادة (823) لأي شريك بيع حصته لشريك آخر أو طلب بيع العقار بالطريقة المبينة في القانون.

ولا يعني ذلك أن كل دعوى قسمة تنتهي تلقائيًا إلى المزاد. فقد يتفق الأطراف أثناء الدعوى على أن يشتري أحدهم حصص الآخرين، أو على بيع رضائي بسعر متفق عليه، أو على قسمة مجموعة عقارات بحيث يختص كل وارث أو شريك بعقار معين مع تسوية الفروق. أما إذا استمر النزاع وتعذرت الحلول، فتفصل المحكمة وفق الطلبات والأدلة والخبرة والقواعد الإجرائية.

ما المحكمة المختصة بدعوى قسمة العقار؟

دعوى قسمة العقار تتعلق بحق عيني عقاري، ولذلك ينعقد الاختصاص المحلي، من حيث الأصل، للمحكمة التي يقع العقار في دائرتها. وإذا كان العقار واقعًا في دوائر محاكم متعددة، يراجع موقع العقار أو أحد أجزائه وفق أحكام الاختصاص.

أما إذا ارتبط النزاع بتركة لم تجر تصفيتها، أو اشتمل على طلبات إرثية أو مسائل ولاية على مال قاصر، فقد يلزم التمييز بين دعوى القسمة العقارية وبين إجراءات حصر التركة وتصفيتها والإذن بالتصرف وتمثيل القاصر. ويحدد الاختصاص الدقيق بعد مراجعة الطلبات وصفات الأطراف وحالة تسجيل العقار.

كما تؤثر قيمة العقار والطلبات المطروحة في التشكيل القضائي والرسوم وطرق الطعن. وينص قانون الإجراءات المدنية والتجارية على تقدير الدعاوى المتعلقة بملكية العقار بقيمة العقار، استنادًا إلى مستندات الخصوم أو بواسطة خبير تنتدبه المحكمة عند الحاجة.

ما الذي يجب فحصه قبل رفع دعوى القسمة؟

أقوى دعوى ليست الدعوى الأطول، بل الدعوى التي تبدأ بتشخيص صحيح للعقار والحقوق المقيدة عليه. لذلك يفضل قبل رفعها إجراء مراجعة تشمل:

1. سند الملكية

يجب التأكد من أسماء الملاك، ونسب الحصص، ورقم القطعة والمخطط والولاية والاستعمال، ومطابقة السند للواقع.

2. الرسم المساحي

يساعد الرسم المساحي أو الكروكي في تحديد المساحة والحدود والشوارع والامتدادات، وقد يلزم تحديثه عند تسجيل الحكم النهائي إذا تغيرت الأجزاء أو تطلبت الجهة المختصة ذلك.

3. أصل اكتساب الحصة

قد تكون الحصة ناشئة عن إرث لم يسجل بعد، أو عقد بيع غير مكتمل التسجيل، أو هبة، أو حكم قضائي. ويؤثر ذلك في صفة المدعي والمستندات المطلوبة.

4. الرهون والحجوز

وجود رهن أو حجز لا يعني دائمًا استحالة القسمة، لكنه يؤثر في الإجراءات وفي حقوق الجهة المرتهنة أو الدائن. وتوضح خدمة تسجيل القسمة العقارية المنشورة على بوابة Gov.om أن موافقة المرتهن مطلوبة عند وجود رهن، وأن العقارات المحجوزة تواجه قيودًا على إتمام خدمة القسمة.

5. القصر والغائبون

إذا كان بين الشركاء قاصر أو ناقص أهلية أو غائب أو مفقود، فلا تعالج المسألة كما لو كان جميع الشركاء بالغين حاضرين. فقد يلزم إثبات صفة الولي أو الوصي أو القيم والحصول على الإذن القضائي عند الحاجة.

6. الديون المتعلقة بالتركة

في عقارات التركات يجب التحقق من الديون والوصايا والتخارجات السابقة. وتنص المادة (825) على أثر ظهور دين على المتوفى بعد تقسيم التركة، مع وجود حالات تمنع انفساخ القسمة، مثل أداء الدين أو إبراء الورثة أو وجود مال آخر يسدد منه.

7. قابلية الإفراز التخطيطي

قد يبدو العقار قابلًا للتقسيم هندسيًا، لكنه غير قابل لإصدار سندات مستقلة بسبب قيود التخطيط أو الاستعمال أو الحد الأدنى للمساحة أو المداخل.

8. قيمة العقار قبل القسمة وبعدها

لا بد من التمييز بين مجرد إمكان رسم خط فاصل وبين إمكان القسمة دون نقص كبير في القيمة. وقد يكون بيع العقار ككتلة واحدة أكثر حفاظًا على القيمة من تقسيمه إلى أجزاء ضعيفة الاستخدام.

9 خطوات عملية في دعوى القسمة الجبرية للعقار

1. جمع مستندات الملكية وتحديد جميع الشركاءتبدأ العملية باستخراج سند الملكية والرسم المساحي ومستند اكتساب الحصص، مع التأكد من أسماء جميع الملاك وبياناتهم وصفاتهم. وفي التركات تضاف وثائق الوفاة والإعلام الشرعي وأي وصية أو تخارج أو قرار يتعلق بالقصر.
2. فحص القيود والحقوق المسجلة على العقارتراجع الرهون والحجوز وحقوق الانتفاع والارتفاق والمنع من التصرف والدعاوى المؤشر بها. إغفال أحد أصحاب الحقوق قد يؤدي إلى تعقيد التنفيذ أو عدم نفاذ القسمة في حقه.
3. دراسة إمكان القسمة الرضائيةيفضل إرسال اقتراح مكتوب يبين خيارات الإفراز أو الشراء أو البيع. وقد يوفر الاتفاق تكلفة ووقت الخبرة والتقاضي، شريطة أن يكون قابلًا للتسجيل ومستوفيًا لحقوق القصر والدائنين والمرتهنين.
4. إعداد صحيفة الدعوى والطلباتيجب أن تحدد الصحيفة العقار والحصص والخصوم وسبب تعذر الاتفاق والطلبات بوضوح. وقد يطلب المدعي أصلًا الحكم بالقسمة العينية، واحتياطيًا البيع عند ثبوت عدم القابلية، بحسب ما تسمح به الوقائع والإجراءات.
5. رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة وإعلان الخصومتقدم الدعوى وفق الإجراءات المعمول بها، وتسدد الرسوم، ثم يعلن الشركاء وسائر الخصوم. غياب شريك بعد إعلانه إعلانًا صحيحًا لا يعني بالضرورة توقف الدعوى.
6. التأشير بالدعوى في السجل العقاريأوجب قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 56/2026 على المدعي في الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري تقديم صورة من صحيفة الدعوى إلى أمانة السجل العقاري للتأشير بمضمون الطلبات على هامش الصحيفة العقارية. ويترتب على التأشير أثر مهم في ترتيب حق المدعي إذا تقرر بحكم نهائي، بشرط تسجيل الحكم خلال عام من صيرورته نهائيًا. لذلك ينبغي فحص تطبيق هذا الإجراء على دعوى القسمة وعدم تأخيره.
7. ندب الخبير ومعاينة العقارقد تكلف المحكمة خبيرًا أو أكثر بمراجعة المستندات، ومعاينة الموقع، وبيان إمكان القسمة، واقتراح مشروع إفراز، وتقييم الأجزاء أو العقار، وفحص الضرر أو النقص المحتمل في القيمة.
8. مناقشة تقرير الخبرة وصدور الحكمللأطراف إبداء ملاحظاتهم واعتراضاتهم المؤيدة فنيًا وقانونيًا. ثم تفصل المحكمة في القسمة العينية أو البيع أو غير ذلك من الطلبات التي طرحت عليها وفق القانون.
9. الطعن عند الاقتضاء ثم تسجيل الحكم النهائيبعد استنفاد طرق الطعن أو فوات مواعيدها وصيرورة الحكم نهائيًا، يستكمل التسجيل لدى أمانة السجل العقاري. وتوضح بوابة Gov.om أن تسجيل الحكم النهائي الذي يغير ملكية العقار يتطلب، ضمن المستندات المنشورة، أصل سند الملكية والرسم المساحي ومستندات الوكيل والبطاقة الشخصية وخطابًا من المحكمة بالحكم النهائي.

دور الخبير في دعوى القسمة العقارية

غالبًا ما تكون الخبرة الفنية محور النزاع؛ لأن المحكمة تحتاج إلى إجابة عملية عن سؤالين: هل يمكن تقسيم العقار؟ وإذا أمكن، هل تحافظ القسمة على المنفعة والقيمة وتنتج أجزاء قابلة للتسجيل؟

وقد تشمل مهمة الخبير، بحسب منطوق الحكم التمهيدي:

• مطابقة سند الملكية والرسم المساحي على الواقع.
• تحديد مساحة العقار وحدوده وإشغالاته.
• بيان حصص الشركاء وقيمة ما يقابل كل حصة.
• دراسة الاشتراطات التخطيطية.
• اقتراح مشروع أو أكثر للقسمة.
• تحديد الأجزاء المبنية والخالية والمرافق المشتركة.
• تقدير قيمة العقار ككل وقيمة الأجزاء المقترحة.
• بيان مقدار النقص المحتمل في القيمة.
• تحديد ما إذا كان أحد الأجزاء يحتاج إلى حق مرور أو ارتفاق.
• الإجابة عن اعتراضات الأطراف الفنية.

ولا يكفي الاعتراض العام على التقرير بعبارات مثل «القيمة منخفضة» أو «التقسيم غير عادل». الأفضل تحديد موضع الخطأ، وتقديم مستند أو تقرير فني أو مقارنة سعرية أو بيان تنظيمي يساند الاعتراض.

المستندات المطلوبة عادة لدعوى القسمة

القسمة الجبرية لعقار موروث

من أكثر صور النزاع شيوعًا أن يرث عدة أشخاص منزلًا أو أرضًا، ويرغب بعضهم في البيع أو الإفراز بينما يتمسك آخرون ببقاء العقار كما هو.

في هذه الحالة يجب الفصل بين ثلاث مراحل:

1. إثبات الورثة والأنصبة: عن طريق الإعلام الشرعي والمستندات المرتبطة بالتركة.
2. تسجيل حق الإرث عند الحاجة: حتى تعكس بيانات السجل العقاري الملاك والحصص القابلة للتعامل.
3. قسمة العقار: رضائيًا إذا اتفق الجميع واستوفيت شروط التسجيل، أو قضائيًا عند النزاع.

ولا يجوز تجاهل القاصر أو تمثيله بواسطة أحد الورثة دون سند قانوني. كما لا يجوز توزيع العقار دون فحص ديون التركة والوصايا والحقوق المتعلقة به. وقد تؤدي منازعة جادة في أصل الإرث أو صحة التخارج أو ملكية العقار إلى ضرورة حسم هذه المسألة قبل استكمال القسمة أو ضمن الإجراءات التي تقررها المحكمة.

وتتيح بوابة Gov.om خدمة تسجيل سند الملكية بناءً على الإرث، وتذكر ضمن مستنداتها سند الملكية والرسم المساحي والإعلام الشرعي ومستندات الهوية والوكالة.

حقوق الدائنين والمرتهنين في القسمة

قد تكون حصة أحد الشركاء محجوزًا عليها، أو يكون العقار مرهونًا لبنك أو جهة تمويل، أو يكون لأحد الدائنين مصلحة في منع إجراء قسمة تضر بضمانه.

أجازت المادة (824) لدائني كل شريك الاعتراض على القسمة الرضائية بإنذار يبلغ إلى جميع الشركاء، أو التدخل في دعوى القسمة القضائية. كما قررت أن القسمة قد لا تنفذ في حق الدائنين إذا لم يدخلوا في الإجراءات، وأن الدائن الذي لم يتدخل بعد تمام القسمة لا يطعن فيها إلا في حالة الغش.

ولهذا ينبغي استخراج بيانات القيود على العقار وعدم الاكتفاء بما يقوله الشركاء شفهيًا. كما يجب التحقق من أثر الرهن على القسمة وعلى توزيع حصيلة البيع، ومن ضرورة موافقة المرتهن أو استمرار الرهن على الجزء أو المقابل الذي يحدده القانون أو الاتفاق أو الحكم.

هل يمكن طلب إجراء مستعجل أثناء دعوى القسمة؟

دعوى القسمة تفصل في أصل الحق، وقد تستغرق وقتًا بسبب الإعلان والخبرة والاعتراضات. وخلال هذه المدة قد يظهر خطر يحتاج إلى إجراء وقتي، مثل:

• محاولة بيع العقار أو ترتيب حق جديد عليه.
• الاستئثار بالإيجارات أو منع بقية الشركاء من الانتفاع.
• إحداث بناء أو هدم أو تغيير جوهري.
• تلف العقار أو حاجته إلى صيانة عاجلة.
• وجود نزاع على إدارة العقار وجمع ريعه.
• خطر ضياع مستند أو تغيير معالم العقار.

يحدد الإجراء المناسب بحسب الخطر والطلبات المتاحة، وقد يشمل التأشير بالدعوى، أو طلب إجراء وقتي أو تحفظي، أو تنظيم الإدارة أو الريع، دون أن يعني ذلك حسم أصل القسمة مقدمًا. وتعرض بوابة Gov.om خدمة رفع دعوى مستعجلة أمام قاضي الأمور الوقتية وفق الاشتراطات المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية والتجارية.

ما الدفوع التي قد يقدمها الشريك المعترض؟

قد يعترض أحد الشركاء على الدعوى لأسباب شكلية أو موضوعية، ومن أمثلتها:

• إنكار ملكية المدعي أو الاعتراض على مقدار حصته.
• القول بعدم اختصام جميع الشركاء.
• وجود قاصر أو غائب لم يمثل تمثيلًا صحيحًا.
• الطعن في صحة الإعلام الشرعي أو التخارج أو العقد.
• وجود اتفاق سابق يمنع القسمة لمدة مشروعة أو ينظمها بطريقة معينة.
• القول بأن العقار مخصص بطبيعته للبقاء على الشيوع.
• عدم قابلية العقار للقسمة العينية.
• الاعتراض على التقييم أو مشروع الإفراز.
• التمسك بوجود رهن أو حجز أو حق للغير.
• الاعتراض على البيع إذا كان الإفراز العيني ممكنًا دون ضرر.
• المطالبة باحتساب مصروفات ضرورية أو ريع أو تحسينات، متى كان لذلك أساس وطلب صحيح.

ولا يكفي وجود اعتراض حتى ترفض الدعوى؛ بل تفحص المحكمة مدى جديته ومستنداته وصلته بالطلبات. وقد يؤدي بعض الدفوع إلى تعديل طريقة القسمة بدل رفض حق الخروج من الشيوع بالكامل.

هل يجوز للشريك بيع حصته قبل انتهاء القسمة؟

قرر قانون المعاملات المدنية، من حيث الأصل، أن لكل شريك التصرف في حصته الشائعة دون إذن بقية الشركاء، بشرط ألا يلحق ضررًا بحقوقهم، مع وجود أحكام خاصة ببعض الصور والحقوق، ومنها الشفعة والقيود المسجلة.

غير أن بيع الحصة الشائعة يختلف عمليًا عن بيع عقار مفرز؛ فالمشتري يحل محل البائع في الحصة الشائعة، وقد يدخل في النزاع القائم، كما قد يواجه حق شفعة أو قيدًا أو تأشيرًا أو حجزًا بحسب الحالة.

لذلك يجب على البائع والمشتري فحص السجل العقاري والدعاوى والقيود والقيمة الحقيقية للحصة قبل التعاقد، وعدم وصف جزء محدد بأنه مملوك للبائع ما لم يكن مفرزًا ومسجلًا.

التأشير بدعوى القسمة وفق قانون السجل العقاري 2026

أصدر المرسوم السلطاني رقم 56/2026 قانون السجل العقاري الجديد، وعمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 17 مايو 2026م. وأكد القانون أن الحقوق والتصرفات المتعلقة بالعقار تكون حجة على الكافة بالتسجيل، وأن الأحكام القضائية النهائية المنشئة أو المقررة أو الناقلة للحقوق العينية يجب تسجيلها لدى أمانة السجل العقاري.

ومن أهم المستجدات العملية المادة (22)، التي أوجبت على المدعي في الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري تقديم صورة من صحيفة الدعوى إلى أمانة السجل العقاري للتأشير بمضمون طلباته. وإذا تقرر الحق بحكم نهائي، اعتبر مسجلًا من تاريخ التأشير، بشرط تسجيل الحكم خلال عام من تاريخ صيرورته نهائيًا.

وتكتسب هذه الخطوة أهمية في دعاوى القسمة؛ لأنها تنبه الغير إلى وجود نزاع على الحق العيني، وتحد من آثار التصرفات اللاحقة التي قد تعقد التنفيذ. كما نص القانون على غرامة إدارية لمخالفة حكم المادة (22)، ولذلك ينبغي مراجعة الإجراء المطلوب فور قيد الدعوى.

يمكن الاطلاع على القانون من خلال وزارة العدل والشؤون القانونية: قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم 56/2026.

تسجيل حكم القسمة وإصدار سندات الملكية

لا تكتمل النتيجة العملية للقسمة العينية بمجرد صدور حكم ابتدائي. يجب أن يصبح الحكم نهائيًا وقابلًا للتسجيل، ثم تقدم المستندات إلى أمانة السجل العقاري لإثبات التغيير وإصدار سندات الملكية الجديدة.

وتبين خدمة «سجّل الحكم النهائي على العقار» في بوابة Gov.om أن الخدمة تتيح تسجيل الحكم الذي يغير ملكية العقار وإصدار سند ملكية جديد، وتشمل مستنداتها المنشورة:

• مستندات الوكيل.
• أصل سند الملكية.
• الرسم المساحي أو الكروكي.
• البطاقة الشخصية للمستفيد.
• خطابًا من المحكمة بالحكم النهائي.

كما تشير الخدمة إلى احتمال الحاجة إلى تحديث الرسم المساحي. وتبقى المتطلبات والرسوم خاضعة لما تقرره الجهة المختصة وقت تقديم الطلب.

أما خدمة تسجيل قسمة ملكية العقار المنشورة على البوابة، فتذكر أن التسجيل يمكن أن يستند إلى إقرار قسمة معتمد قضائيًا أو اتفاق بين الأطراف، وأن القسمة القضائية تحتاج إلى قرار المحكمة أو ما يثبته، بينما تتطلب القسمة الرضائية حضور جميع الأطراف. وتعرض الصفحة، في تحديث 2 يوليو 2026م، رسم قسمة مقداره 30 ريالًا عمانيًا لكل عقار ورسم سند ملكية مقداره 10 ريالات لكل سند ناتج، مع التنبيه إلى أن الرسوم قابلة للتعديل ويجب مراجعتها وقت تقديم الخدمة.

الطعن في حكم القسمة

يخضع حكم القسمة لطرق الطعن بحسب نوع الحكم وقيمته وتشكيل المحكمة وصفة الطرف وموعد إعلانه أو صدوره. ولا ينبغي افتراض أن مجرد تقديم اعتراض إلى الخبير يغني عن الطعن في الحكم، أو أن الطعن يوقف التنفيذ تلقائيًا في جميع الحالات.

تعرض بوابة Gov.om خدمة تقديم الاستئناف أمام الدائرة المدنية خلال ثلاثين يومًا من اليوم التالي لتاريخ صدور الحكم الابتدائي، مع وجوب إرفاق صحيفة الاستئناف والمستندات الداعمة والوكالة عند التمثيل بواسطة وكيل. إلا أن حساب الميعاد وتحديد قابلية الحكم للطعن يحتاجان إلى مراجعة الحكم وملف الدعوى والقواعد الإجرائية المطبقة على الحالة.

وقد تشمل أسباب الطعن المحتملة الخطأ في تحديد الحصص، أو القصور في بحث قابلية القسمة، أو الاعتماد على تقرير خبرة معيب، أو عدم اختصام صاحب صفة، أو مخالفة قواعد الإعلان، أو الخطأ في تقدير الضرر والقيمة. ولا يعني وجود أحد هذه الاعتراضات حتمية إلغاء الحكم؛ إذ تقدر محكمة الطعن أثره وفق الملف.

أتعاب المحامي وتكاليف دعوى القسمة

لا توجد تكلفة واحدة تصلح لجميع دعاوى القسمة الجبرية. وتختلف الأتعاب والمصروفات بحسب:

• عدد الشركاء والخصوم.
• قيمة العقار وموقعه ومساحته.
• وجود ورثة أو قصر أو غائبين.
• وجود رهن أو حجز أو منازعة في الملكية.
• عدد العقارات المطلوب قسمتها.
• الحاجة إلى خبرة هندسية أو مساحية أو تقييمية.
• عدد الجلسات والاعتراضات على تقرير الخبرة.
• وجود طلبات ريع أو حساب أو تعويض أو إدارة.
• مرحلة الاستئناف أو النقض أو التنفيذ.
• إجراءات التسجيل وإصدار الرسوم المساحية والسندات.

ويجب التمييز بين أتعاب المحامي، ورسوم المحكمة، وأمانة الخبرة، وتكاليف التقييم والمساحة، ورسوم الإعلان، ورسوم التسجيل وإصدار سندات الملكية. ولا يصح تحديد مدة أو تكلفة نهائية قبل فحص المستندات والطلبات والخصوم.

حالة افتراضية تعليمية

صحيح أم خاطئ حول القسمة الجبرية للعقار؟

أخطاء شائعة تضعف دعوى القسمة

1. رفع الدعوى قبل تثبيت الحصة: خصوصًا عندما يكون الإرث أو العقد غير مسجل أو محل منازعة.
2. إغفال أحد الشركاء: صدور حكم دون اختصام أصحاب الصفة قد يفتح نزاعًا جديدًا أو يعرقل التسجيل.
3. طلب جزء محدد دون أساس فني: المحكمة لا تقسم العقار وفق الرغبة الشخصية وحدها.
4. تجاهل الرهون والحجوز: وهو ما قد يجعل الحكم صعب التنفيذ أو غير نافذ في حق أصحاب الحقوق.
5. عدم التأشير بالدعوى: رغم ما قرره قانون السجل العقاري الجديد بشأن الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري.
6. عدم مناقشة تقرير الخبير فنيًا: الاعتراض المجرد لا يكشف الخطأ في المساحة أو القيمة أو الاشتراطات.
7. الخلط بين القسمة والريع: طلب القسمة لا يحسم تلقائيًا كل حسابات الإيجار والانتفاع والمصروفات.
8. توقع مدة ثابتة: تختلف المدة بحسب الإعلان والخبرة وعدد الأطراف والطعن والتسجيل.
9. التصرف في جزء مفرز غير مسجل: الحصة الشائعة لا تعني ملكية جزء مادي محدد قبل القسمة.
10. إهمال فرص التسوية: قد تحقق تسوية شراء الحصص أو البيع الرضائي قيمة أعلى من البيع القضائي.

دور المحامي عيسى النظيري في نزاع القسمة

يمكن أن يشمل العمل القانوني في دعوى القسمة الجبرية للعقار، بحسب الاتفاق ونطاق التكليف:

• مراجعة سند الملكية والرسم المساحي وأصل اكتساب الحصص.
• التحقق من أطراف الدعوى وصفاتهم القانونية.
• فحص الرهون والحجوز والحقوق المسجلة.
• مراجعة الإعلام الشرعي والوصايا والتخارجات في التركات.
• دراسة إمكان القسمة الرضائية قبل التقاضي.
• إعداد الإنذار أو مقترح التسوية.
• صياغة صحيفة الدعوى والطلبات الأصلية والاحتياطية.
• متابعة التأشير بالدعوى لدى السجل العقاري عند انطباقه.
• مناقشة تقرير الخبير وتقديم الملاحظات والمستندات.
• متابعة الاستئناف أو التنفيذ عند الحاجة.
• استكمال تسجيل الحكم النهائي وإصدار سندات الملكية.

ولا يمكن تقييم موقف أي شريك من خلال نسبة حصته وحدها؛ بل يجب جمع الوثائق، وتحديد طبيعة العقار، وفحص مدى قابليته للإفراز والقيود القائمة عليه.

الأسئلة الشائعة عن القسمة الجبرية للعقار في سلطنة عُمان

روابط هامة

• وزارة العدل والشؤون القانونية – قانون المعاملات المدنية.
• وزارة العدل والشؤون القانونية – قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 56/2026.
• بوابة Gov.om – تسجيل الحكم النهائي على العقار.
• بوابة Gov.om – تسجيل قسمة ملكية العقار.
• بوابة Gov.om – تسجيل سند ملكية بناء على إرث.
• بوابة Gov.om – تقديم استئناف أمام الدائرة المدنية.
• وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

الخلاصة

القسمة الجبرية للعقار في سلطنة عُمان وسيلة قانونية لإنهاء الشيوع عندما يتعذر اتفاق الملاك. ويملك صاحب الحصة، من حيث الأصل، طلب القسمة القضائية دون اشتراط موافقة الأغلبية، لكن النتيجة تتوقف على ثبوت الملكية والحصص وإدخال أصحاب الصفة وفحص الرهون والحجوز وقابلية العقار للإفراز.

فإذا أمكن تقسيم العقار إلى أجزاء مستقلة دون ضياع منفعته أو انخفاض كبير في قيمته، قد تقرر القسمة العينية. وإذا تعذر ذلك، فقد يكون شراء الحصص أو البيع الرضائي أو البيع بالطريقة القضائية هو المسار المناسب. وبعد صدور الحكم النهائي لا بد من تسجيله وتحديث السجل العقاري وإصدار سندات الملكية.