إخلاء المستأجر في سلطنة عُمان | 7 خطوات قانونية لإخلاء المستأجر

تاريخ آخر مراجعة قانونية: 21 يوليو 2026.

إخلاء المستأجر في سلطنة عُمان لا يتم بمجرد انتهاء التاريخ المكتوب في العقد أو تأخر المستأجر بضعة أيام عن دفع الأجرة. يجب أولًا تحديد سبب الإخلاء، ومراجعة مدة الحماية القانونية، وتسجيل عقد الإيجار، وتوجيه الإخطار الصحيح، ثم تقديم الطلب إلى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية وتنفيذ القرار عبر المحكمة المختصة.

ما القانون المنظم لإخلاء المستأجر في سلطنة عُمان؟

ينظم العلاقة الإيجارية المرسوم السلطاني رقم 6/1989 بشأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار، مع التعديلات اللاحقة التي أدخلت على أحكامه.

ومن أهم التعديلات الحديثة المرسوم السلطاني رقم 12/2025، الذي عدّل جهة الفصل في المنازعات الإيجارية، وأدخل إجراءات إلكترونية، ومنح عقد الإيجار قوة السند التنفيذي، ونظم مواعيد الفصل والتنفيذ.

بدأ العمل بالتعديل الجديد بعد مضي ستة أشهر من تاريخ صدوره في 7 يناير 2025، وأصبحت لجان الفصل في المنازعات الإيجارية هي الجهة المختصة بنظر النزاعات الناشئة عن أحكام قانون الإيجارات، بما فيها طلبات إخلاء العقار المؤجر.

ما العقارات التي يشملها قانون الإيجارات؟

تسري الأحكام على العقود التي يلتزم بموجبها المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعقار مقابل أجرة معلومة، وتشمل:

• الشقق والفلل والمساكن.
• المحال التجارية.
• المكاتب والعيادات المهنية.
• المخازن.
• الورش والمصانع.
• العقارات المستعملة لأغراض صناعية.
• ملحقات العقار المؤجرة ضمن العقد.

وقد توجد عقود أو عقارات تخضع لتنظيم خاص، لذلك يجب فحص طبيعة العقار والغرض من استعماله قبل تطبيق الأحكام العامة.

تسجيل عقد الإيجار قبل طلب الإخلاء

يلتزم المؤجر من حيث الأصل بتسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة، ما لم يتفق الطرفان على قيام المستأجر بذلك. ويستطيع المستأجر تسجيل العقد إذا لم يقم المؤجر بإجراء التسجيل خلال المدة القانونية.

يترتب على عدم تسجيل العقد وسداد الرسوم خلال شهر من تاريخ إبرامه عدم جواز الاعتداد به أمام الجهات الرسمية، إلى جانب الغرامة المقررة، مع بقاء الالتزام باتخاذ إجراءات التسجيل بعد ذلك.

لذلك قد يواجه المؤجر الذي يطلب إخلاء المستأجر مشكلة إجرائية إذا كان العقد غير مسجل. ومن الأفضل معالجة التسجيل وتحديث بيانات العقد قبل تقديم طلب الفصل في النزاع.

تتيح البوابة الحكومية خدمة تسجيل عقد الإيجار، وتشمل المستندات المطلوبة عقد الإيجار وسند الملكية وبيانات المؤجر والمستأجر والوكالة والسجل التجاري إذا كان أحد الأطراف شركة. وقد تم تحديث الخدمة في 2 يوليو 2026.

هل انتهاء مدة العقد يعني الإخلاء مباشرة؟

ليس دائمًا. أدخل قانون الإيجارات مددًا لا يجوز للمؤجر خلالها طلب الإخلاء لمجرد عدم رغبته في استمرار العلاقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك أو تتحقق إحدى حالات الإخلاء الاستثنائية.

العبرة بتاريخ بدء العلاقة الإيجارية الأصلية، لا بكل تجديد دوري يسجل لدى البلدية. ويتجدد العقد تلقائيًا خلال مدة الحماية إذا لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في الإخلاء قبل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

وقد قررت المادة 6 مكرر عدم جواز طلب الإخلاء قبل مضي ثلاث سنوات للعقار السكني وخمس سنوات للعقار التجاري أو المهني أو الصناعي، ما لم يوجد اتفاق صحيح على خلاف ذلك.

الحالة الأولى: إخلاء المستأجر لعدم دفع الإيجار

يجب على المستأجر أداء الأجرة وفق المواعيد والشروط الواردة في عقد الإيجار. وإذا لم يحدد العقد موعدًا واضحًا، تكون الأجرة مستحقة في بداية كل شهر مقدمًا.

يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إذا لم يدفع المستأجر الأجرة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استحقاقها.

لكن القانون يمنح المستأجر فرصة لتدارك أول تأخير؛ فلا يحكم بالإخلاء إذا دفع قبل الفصل في النزاع:

• كامل الأجرة المستحقة.
• المصاريف التي تحملها المؤجر بسبب التقاضي.

أما إذا تكرر التأخير للمرة الثانية دون عذر مقبول، فإن لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية تقضي بالإخلاء، حتى لو بادر المستأجر إلى السداد بعد تقديم الطلب.

كيف يثبت المؤجر عدم السداد؟

• عقد الإيجار المسجل.
• كشف حساب يوضح الأشهر غير المسددة.
• كشوف الحساب البنكي.
• إيصالات الأجرة السابقة.
• رسائل المطالبة بالسداد.
• إنذار أو إخطار رسمي.
• ما يثبت تكرار التأخير السابق.

لا يُنصح بقبول مبالغ نقدية دون إصدار إيصال؛ لأن النزاع قد يتحول إلى سؤال حول ما إذا كان المستأجر قد دفع الأجرة فعلًا.

ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر استلام الأجرة؟

قد يرفض المؤجر استلام الأجرة تمهيدًا للقول إن المستأجر متأخر في السداد. عالج القانون هذه الحالة بإتاحة إيداع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية.

ويعد إيصال الإيداع سندًا لإبراء ذمة المستأجر في حدود المبلغ المودع، مع وجوب إخطار المؤجر بالإيداع. ولا يجوز للمستأجر سحب المبلغ إلا بموافقة المؤجر أو بإذن اللجنة.

لذلك يجب على المستأجر ألا يحتفظ بالأجرة في حسابه ويكتفي بالقول إن المؤجر رفضها، بل يوثق الرفض ويتبع مسار الإيداع القانوني.

الحالة الثانية: استعمال العقار في غير الغرض المؤجر من أجله

يجوز طلب إخلاء المستأجر إذا استعمل العقار، أو سمح باستعماله:

• في غير الغرض المحدد في العقد.
• بطريقة تضر بالعقار.
• بطريقة تضر بالصحة العامة.
• بصورة مقلقة للراحة.
• بشكل يخالف القوانين.
• في نشاط منافٍ للآداب العامة.

أمثلة عملية

• تحويل شقة سكنية إلى مخزن تجاري.
• استعمال مكتب إداري كورشة.
• ممارسة نشاط يحتاج إلى ترخيص دون الحصول عليه.
• تخزين مواد خطرة في عقار غير مخصص لذلك.
• إحداث ضوضاء مستمرة تضر بالسكان.
• إجراء أعمال إنشائية غير مرخصة.

يجب ألا يعتمد المؤجر على أقوال عامة أو خلافات شخصية. من الأفضل تجهيز تقارير البلدية أو الشكاوى أو الصور أو المراسلات أو تقارير الخبرة التي تثبت طبيعة الاستعمال المخالف.

الحالة الثالثة: التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد

لا يجوز للمستأجر تحويل عقد الإيجار إلى شخص آخر أو تأجير العقار من الباطن دون موافقة كتابية من المؤجر.

ومن الأدلة المحتملة:

• عقد إيجار من الباطن.
• إعلانات عرض العقار للغير.
• إثبات إقامة أو ممارسة شخص آخر للنشاط.
• إيصالات أجرة صادرة من المستأجر الأصلي.
• إقرار المستأجر أو الشخص الشاغل.
• بيانات الترخيص التجاري في العقار.

ويجب التمييز بين التأجير من الباطن وبين استضافة قريب، أو وجود عامل أو مدير شركة، أو السماح المؤقت لشخص باستعمال جزء من العقار؛ فكل حالة تحتاج إلى فحص العقد والواقع الفعلي.

أما المحال التجارية والمهنية والصناعية، فقد يرتبط التنازل عن النشاط أو المحل بعقد الإيجار وفق الحالات والضوابط التي يسمح بها القانون، لذلك لا ينبغي افتراض المخالفة قبل مراجعة مستندات التنازل وموافقة المؤجر وطبيعة التصرف.

الحالة الرابعة: حاجة المؤجر إلى العقار

يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار السكني إذا احتاج إلى شغله:

• بنفسه.
• بزوجه.
• بأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
• بأحد أقاربه من الدرجة الثانية.

ويشترط ألا يكون لدى المؤجر أو زوجه أو قريبه محل آخر يفي بالحاجة ذاتها.

إذا كان لدى المؤجر أكثر من عقار مؤجر، فله اختيار العقار الذي يريد استرداده، بشرط منح المستأجر مهلة لا تقل عن ستة أشهر للإخلاء.

ويمتد سبب الحاجة إلى العقار التجاري أو الصناعي أو المهني إذا احتاج المؤجر إلى شغله بنفسه أو بزوجه أو بأحد أقاربه من الدرجة الأولى.

ما المستندات المهمة في طلب الإخلاء للحاجة الشخصية؟

• سند ملكية العقار.
• بيان العقارات الأخرى المملوكة.
• المستندات التي تثبت صلة القرابة.
• شرح سبب الحاجة الفعلية.
• الإخطار الموجه إلى المستأجر.
• ما يثبت عدم وجود عقار آخر يفي بالحاجة.

القول المجرد إن المؤجر يريد السكن في العقار قد لا يكون كافيًا إذا دفع المستأجر بوجود عقارات أخرى خالية ومناسبة.

ماذا لو لم يشغل المؤجر العقار بعد الإخلاء؟

إذا لم يشغل المؤجر العقار خلال ثلاثة أشهر من الإخلاء دون عذر مقبول، أو شغله لمدة تقل عن سنة، جاز الحكم للمستأجر بالعودة إلى شغل العقار بذات الأجرة السابقة.

وهذا الحكم يمنع استعمال الحاجة الشخصية بوصفها ذريعة لإخلاء المستأجر ثم إعادة تأجير العقار مباشرة بسعر أعلى.

الحالة الخامسة: هدم العقار أو إعادة بنائه

يجوز طلب الإخلاء إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم العقار في إحدى حالتين:

• أن يكون العقار آيلًا للسقوط.
• أن يطلب المؤجر هدمه لإعادة بنائه.

لا يكفي أن يقول المؤجر إنه ينوي الهدم؛ بل يجب صدور الترخيص من البلدية المختصة قبل تقديم طلب الإخلاء على هذا الأساس.

مهلة المستأجر في حالات الهدم

ينبغي أن يرفق المؤجر بالطلب الترخيص النهائي، لا مجرد طلب مقدم إلى البلدية أو مخطط مبدئي لم يعتمد بعد.

الحالة السادسة: انتهاء مدة الحماية وعدم الرغبة في التجديد

بعد مضي ثلاث سنوات للعقار السكني أو خمس سنوات للعقار التجاري أو المهني أو الصناعي، يستطيع المؤجر عدم تجديد العقد إذا أخطر المستأجر قبل نهاية مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

يجب أن يكون الإخطار واضحًا في بيان:

• بيانات المؤجر والمستأجر.
• رقم عقد الإيجار.
• موقع العقار.
• تاريخ نهاية العقد.
• عدم الرغبة في التجديد.
• طلب التسليم في التاريخ المحدد.

الإخطار بعد فوات المدة قد يؤدي إلى تجدد العقد أو تأخر حق المؤجر في طلب الإخلاء حتى نهاية مدة لاحقة، بحسب وقائع العقد والتسجيل.

الحالة السابعة: الإخلال الجوهري بعقد الإيجار

يجوز لأي من الطرفين طلب فسخ عقد الإيجار إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته. لكن ليس كل خلاف بسيط يؤدي إلى الإخلاء.

تبحث لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية:

• نوع الالتزام المخالف.
• جسامة الإخلال.
• ما إذا كان يمكن تداركه.
• الإخطارات الموجهة إلى الطرف المخالف.
• الأثر الذي ترتب على الإخلال.
• بنود العقد والقانون.

وقد يشمل الإخلال عدم صيانة المستأجر للأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال، أو إجراء تعديلات غير مرخصة، أو الامتناع عن تسليم العقار بعد انتهاء العلاقة.

هل بيع العقار يؤدي إلى إخلاء المستأجر؟

انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤدي إلى انتهاء عقد الإيجار تلقائيًا.

يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيًا بانتقال الملكية، ويبدأ المستأجر في أداء الأجرة إلى المالك الجديد من تاريخ تسجيل الملكية.

ولا يجوز للمالك الجديد زيادة الأجرة أو إنهاء العقد إلا وفق الشروط والمدد والحالات التي يحددها قانون الإيجارات، وتنتقل إليه الآثار القانونية للعقد.

لذلك لا يستطيع مشتري عقار مؤجر أن يطلب من المستأجر المغادرة فورًا لمجرد انتقال الملكية إليه.

هل وفاة المؤجر أو المستأجر تنهي العقد؟

لا ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا بوفاة المؤجر أو المستأجر.

ويستمر العقد في الحالات التي يحددها القانون بالنسبة إلى الزوجة والأولاد القصر والوالدين، وبعض الأقارب الذين كانوا يقيمون مع المستأجر إقامة دائمة قبل الوفاة أو ترك العقار.

وقد يستطيع ورثة المستأجر طلب إنهاء العقد إذا أصبحت أعباؤه أثقل من مواردهم، أو إذا كان العقد قد أبرم بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات شخصية مرتبطة به.

هل يجوز للمؤجر تغيير الأقفال أو قطع الخدمات؟

لا ينبغي للمؤجر تنفيذ الإخلاء بنفسه عن طريق:

• تغيير أقفال العقار.
• إخراج منقولات المستأجر.
• قطع الكهرباء أو المياه بقصد الضغط.
• منع المستأجر من الدخول.
• الاستيلاء على ممتلكاته.
• تهديده أو إجباره على المغادرة.

الإخلاء الجبري يتم من خلال القرار القانوني وقسم التنفيذ المختص، وليس بإجراء فردي من المؤجر. وقد يفتح التصرف الذاتي بابًا لمطالبات مقابلة أو تعويض أو مسؤولية أخرى.

7 خطوات قانونية لإخلاء المستأجر

الخطوة الأولى: مراجعة الملكية وعقد الإيجار

ابدأ بتجهيز:

• سند ملكية العقار.
• الرسم المساحي عند الحاجة.
• عقد الإيجار المسجل.
• التجديدات اللاحقة.
• ما يثبت صفة المؤجر أو وكيله.
• السجل التجاري والتفويض إذا كان المؤجر شركة.

تأكد من أن مقدم طلب الإخلاء هو المالك المسجل أو وكيله المخول، وأن بيانات المستأجر والعقار مطابقة للعقد.

الخطوة الثانية: تحديد سبب الإخلاء بدقة

لا تجمع أسبابًا متناقضة. حدد هل الإخلاء مطلوب بسبب:

• عدم دفع الأجرة.
• تكرار التأخير.
• انتهاء مدة الحماية وعدم التجديد.
• الاستعمال المخالف.
• التأجير من الباطن.
• الحاجة الشخصية.
• الهدم أو إعادة البناء.
• إخلال تعاقدي آخر.

كل سبب له شروط ومستندات ومهلة مختلفة.

الخطوة الثالثة: جمع الأدلة

رتب الملف زمنيًا، وأرفق بكل واقعة مستندها. من الأدلة المفيدة:

• إيصالات الأجرة.
• كشف الحساب.
• المراسلات.
• الإنذارات.
• صور العقار.
• تقارير البلدية.
• الشكاوى المثبتة.
• ترخيص الهدم.
• مستندات الحاجة الشخصية.
• إثبات التأجير من الباطن.

الخطوة الرابعة: توجيه إخطار مكتوب

يختلف مضمون الإخطار بحسب السبب. ففي عدم التجديد يجب مراعاة مهلة الثلاثة أشهر، وفي الحاجة الشخصية يجب بيان الطلب ومنح المهلة المقررة، وفي الهدم يجب إرفاق أو الإشارة إلى الترخيص.

يفضل استعمال وسيلة يمكن إثبات وصولها وتاريخها، وعدم الاكتفاء بمحادثة هاتفية.

الخطوة الخامسة: محاولة التسوية

قد تختصر التسوية كثيرًا من الوقت والنفقات، خصوصًا إذا اتفق الطرفان على:

• تاريخ محدد للتسليم.
• جدول سداد للأجرة المتأخرة.
• تسوية مبلغ التأمين.
• قراءة عدادات الخدمات.
• إصلاح الأضرار.
• تسليم المفاتيح وإلغاء العقد.

يجب توثيق الاتفاق كتابة، وتحديد أثر عدم التزام المستأجر بموعد التسليم.

الخطوة السادسة: تقديم الطلب إلى لجنة المنازعات الإيجارية

تختص لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية في المحافظة التي يقع فيها العقار بنظر طلب الإخلاء.

يمكن تقديم الطلب إلكترونيًا عبر نظام إنصاف التابع لوزارة الداخلية. وتتيح الخدمة للمواطنين والمقيمين تقديم طلبات النزاعات المتعلقة بالتأخر في السداد والإخلاء والصيانة والإخلال ببنود عقد الإيجار.

الخطوة السابعة: تنفيذ قرار الإخلاء

إذا صدر قرار بالإخلاء ولم ينفذه المستأجر طوعًا، يقدم طلب التنفيذ لدى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها.

تتيح البوابة الحكومية خدمة طلب إخلاء العقار وتسليمه بناء على حكم أو قرار قضائي، ويقدم الطلب من المحكوم لمصلحته أو وكيله القانوني.

ما المستندات المطلوبة لطلب الإخلاء؟

• طلب مكتوب يوضح الوقائع والأسانيد والطلبات.
• عقد الإيجار المسجل.
• سند الملكية.
• التجديدات والملحقات.
• الإخطار أو الإنذار وإثبات تسلمه.
• كشف الأجرة غير المسددة.
• إيصالات السداد السابقة.
• الصور والتقارير ومحاضر المعاينة.
• ترخيص الهدم إذا كان سبب الإخلاء الهدم.
• مستندات الحاجة الشخصية إذا كان الطلب قائمًا عليها.
• التوكيل إذا قدم الطلب محامٍ أو وكيل.
• ترجمة عربية معتمدة لأي مستند محرر بلغة أخرى.

إجراءات لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية

تشكل لجنة أو أكثر في كل محافظة، برئاسة أحد قضاة المحكمة الابتدائية وعضوية ممثلين عن المحافظة والبلدية.

تتلقى أمانة سر اللجنة الطلب والمستندات وإثبات سداد الرسم، ثم تقيده وتعرضه على اللجنة.

يجب أن يتضمن الطلب:

• أسماء أطراف النزاع وعناوينهم.
• صفة كل طرف.
• وقائع الطلب.
• الأسانيد القانونية والتعاقدية.
• الطلبات النهائية.
• المستندات المؤيدة.

يستطيع الأطراف إيداع الطلبات والمذكرات والمستندات إلكترونيًا، كما يجوز إعلانهم عن طريق البريد الإلكتروني أو الهاتف أو الرسائل النصية وفق الضوابط.

أصدر وزير الداخلية القرار رقم 115/2025 لتنظيم الفصل الإلكتروني في المنازعات الإيجارية، وأكد إمكان تقديم الطلب والمذكرات والمستندات إلكترونيًا عبر النظام المخصص.

كم تستغرق دعوى إخلاء المستأجر؟

ينص القانون على إحالة الطلب إلى اللجنة خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام من تقديمه، وعلى فصل اللجنة في الطلب خلال مدة لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ إحالته إليها.

لكن المدة الفعلية قد تتأثر بـ:

• صحة الإعلان.
• اكتمال المستندات.
• طلب الخبرة أو المعاينة.
• غياب أحد الأطراف.
• وجود طلبات مالية مرافقة.
• صعوبة إثبات سبب الإخلاء.
• مرحلة التنفيذ بعد صدور القرار.

ولا يجوز للجنة تأجيل الطلب أكثر من مرة للسبب ذاته، وعليها مراعاة حق الدفاع والمواجهة وتسبيب القرار.

هل يمكن الطعن في قرار لجنة المنازعات الإيجارية؟

نص التعديل الصادر في 2025 على أن قرار لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية نهائي، ولا يجوز الطعن فيه بطرق الطعن المقررة قانونًا.

ومع ذلك قد تنشأ منازعة تتعلق بالتنفيذ ذاته، مثل الادعاء بتنفيذ القرار على عقار مختلف أو بعد الوفاء أو في مواجهة شخص غير ملزم به. ويختص قاضي التنفيذ بالمنازعات المتعلقة بتنفيذ القرارات والأوامر.

تتيح البوابة الحكومية خدمة تسجيل استشكال في تنفيذ عقود الإيجار وفق الأحكام المنظمة لمنازعات التنفيذ، لكن الاستشكال لا يعني إعادة نظر أصل النزاع من جديد.

ما رسوم طلب الإخلاء؟

حدد القرار الوزاري رقم 124/2025 رسوم الطلبات المقدمة إلى لجان الفصل في المنازعات الإيجارية، وبدأ العمل به في يناير 2026.

إذا جمع المؤجر بين الإخلاء والمطالبة بأجرة متأخرة أو تعويض، فقد تطبق رسوم الطلبات المالية إلى جانب طبيعة الطلبات المقدمة. ويجب التحقق من الرسم الظاهر في نظام إنصاف وقت التسجيل.

هل عقد الإيجار سند تنفيذي؟

قرر تعديل 2025 أن عقد الإيجار تكون له قوة السند التنفيذي، ويتولى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها وضع الصيغة التنفيذية عليه.

لكن وجود الصيغة التنفيذية لا يعني أن المؤجر يستطيع تجاوز شروط الإخلاء أو مدد الحماية المقررة في القانون. فإذا كان المستأجر ينازع في تحقق سبب الإخلاء، أو كانت العلاقة ما زالت داخل مدة الحماية، فقد يلزم الفصل في النزاع أمام اللجنة المختصة.

تتيح البوابة الحكومية كذلك خدمة إلغاء عقد الإيجار باتفاق الطرفين أو بناء على حكم قضائي، مع تقديم العقد السابق وخطاب الإلغاء ومستندات الأطراف.

تنفيذ قرار إخلاء المستأجر

يختص قاضي التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها بجميع منازعات تنفيذ القرارات والأوامر الصادرة في المنازعات الإيجارية.

ينص القانون على تنفيذ القرارات والأوامر خلال أجل لا يتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ صدورها من اللجنة.

مراحل التنفيذ العملية

1. الحصول على صورة القرار أو السند التنفيذي.
2. فتح طلب التنفيذ.
3. إعلان المستأجر بالسند التنفيذي.
4. منحه المدة التي تحددها إجراءات التنفيذ.
5. تحديد موعد الإخلاء عند عدم التنفيذ الطوعي.
6. تسليم العقار إلى المؤجر.
7. إثبات حالة العقار والمنقولات الموجودة فيه.

يجب التعامل مع منقولات المستأجر وفق إجراءات التنفيذ وعدم التخلص منها أو نقلها بصورة فردية.

المطالبة بالأجرة المتأخرة مع الإخلاء

يمكن للمؤجر أن يطلب الإخلاء مع المطالبة بالأجرة المستحقة، إذا كانت المستندات توضح:

• قيمة الأجرة الشهرية.
• الفترة غير المسددة.
• الدفعات الجزئية.
• تاريخ الاستحقاق.
• المبالغ المودعة لدى اللجنة إن وجدت.

ومن الأفضل إرفاق جدول تفصيلي بدل ذكر مبلغ إجمالي غير موضح.

التأمين والأضرار عند تسليم العقار

يلتزم المستأجر بتسليم العقار عند انتهاء عقد الإيجار بالحالة التي تسلمه عليها، باستثناء التلف الناتج عن الاستعمال العادي أو سبب لا يد له فيه.

ويتحمل المستأجر إصلاح الضرر الناتج عن سوء الاستعمال.

عند التسليم يُنصح بإعداد محضر يتضمن:

• تاريخ التسليم.
• عدد المفاتيح.
• قراءة عدادات الكهرباء والمياه.
• حالة الجدران والأبواب والنوافذ.
• الأجهزة والتجهيزات المؤجرة.
• الأضرار الظاهرة.
• الصور المؤرخة.
• تسوية مبلغ التأمين.

لا يجوز للمؤجر خصم مبلغ التأمين كاملًا دون بيان الأضرار والمبالغ المستحقة.

دفوع المستأجر الشائعة في طلب الإخلاء

قد يدفع المستأجر بأن:

• العقد داخل مدة الحماية القانونية.
• إخطار عدم التجديد لم يرسل في موعده.
• الأجرة مدفوعة أو مودعة لدى اللجنة.
• المؤجر رفض استلام الأجرة.
• الاستعمال متفق عليه في العقد.
• لا يوجد تأجير من الباطن.
• موافقة المؤجر على التنازل ثابتة.
• المؤجر يملك عقارًا آخر مناسبًا لحاجته.
• ترخيص الهدم لم يصدر.
• عقد الإيجار أو التجديد غير مسجل.
• مقدم الطلب لا يملك الصفة.
• العقار غير صالح للغرض المؤجر من أجله.

يجب على المؤجر توقع هذه الدفوع وتقديم المستندات التي تجيب عنها بدل انتظار جلسة الفصل.

أخطاء شائعة تضعف طلب الإخلاء

1. تقديم الطلب بعقد غير مسجل.
2. عدم مراعاة مدة الحماية السكنية أو التجارية.
3. إرسال إخطار عدم التجديد بعد فوات مهلة الثلاثة أشهر.
4. عدم إثبات وصول الإخطار إلى المستأجر.
5. حساب الأجرة المتأخرة بصورة غير دقيقة.
6. تجاهل المبالغ التي أودعها المستأجر.
7. القول بوجود تأجير من الباطن دون دليل.
8. طلب الإخلاء للهدم قبل صدور الترخيص.
9. تغيير الأقفال أو قطع الخدمات.
10. عدم إثبات الحاجة الشخصية الحقيقية.
11. تقديم طلب من شخص لا يملك الصفة.
12. الجمع بين أسباب متناقضة دون ترتيب.

صحيح أم خاطئ؟

حالة افتراضية: مستأجر يتأخر في دفع الأجرة

الحالة التالية افتراضية للتوعية، ولا تمثل قضية حقيقية أو نتيجة مضمونة.

أجر مالك شقة سكنية بعقد مسجل لمدة سنة، وبدأت العلاقة الإيجارية في يناير 2024. تأخر المستأجر عن سداد أجرة مارس وأبريل 2026، فأرسل المؤجر رسالة يطلب فيها الإخلاء خلال أسبوع.

دفع المستأجر الأجرة بعد تقديم طلب الإخلاء وقبل صدور القرار، وقدم إيصالًا بالسداد.

يحتاج الملف إلى فحص:

• هل مر على بدء العلاقة الإيجارية ثلاث سنوات؟
• هل الطلب قائم على انتهاء العقد أم عدم السداد؟
• هل مضت خمسة عشر يومًا على استحقاق الأجرة؟
• هل سدد المستأجر مصروفات التقاضي؟
• هل سبق أن تأخر مرة أخرى دون عذر؟
• هل الإخطار أرسل بطريقة يمكن إثباتها؟

إذا كانت هذه أول واقعة تأخير وسدد المستأجر كامل الأجرة والمصروفات قبل الفصل، فقد لا يحكم بالإخلاء على أساس عدم السداد.

أما إذا ثبت أنه سبق أن تأخر ثم كرر التأخير مرة ثانية دون عذر مقبول، فقد تقضي اللجنة بالإخلاء.

ولا يصح للمؤجر الاعتماد على انتهاء العقد السنوي وحده إذا كانت العلاقة لا تزال داخل مدة الحماية القانونية ولم يتحقق سبب استثنائي آخر.

متى يكون الصلح أفضل من الاستمرار في طلب الإخلاء؟

قد تكون التسوية أكثر فائدة عندما:

• يعترف المستأجر بالأجرة المتأخرة.
• يحتاج إلى مهلة قصيرة ومحددة للمغادرة.
• يرغب الطرفان في إنهاء العلاقة دون نزاع طويل.
• توجد خلافات بسيطة حول مبلغ التأمين أو الصيانة.
• يمكن توثيق موعد التسليم بصورة ملزمة.

ما الذي يجب أن يتضمنه اتفاق الإخلاء الودي؟

• الإقرار بانتهاء العلاقة الإيجارية.
• تاريخ التسليم النهائي.
• قيمة الأجرة المستحقة.
• طريقة سداد المتأخرات.
• تسوية مبلغ التأمين.
• حالة العقار عند التسليم.
• قراءات العدادات.
• المفاتيح والمرافق.
• أثر عدم الالتزام بالتسليم.
• إلغاء العقد لدى البلدية.

متى يحتاج المؤجر إلى تدخل قانوني عاجل؟

• عند تكرار تأخر المستأجر في دفع الأجرة.
• عند استعمال العقار في نشاط غير مشروع.
• عند إحداث تلف جسيم في المبنى.
• عند التأجير من الباطن دون إذن.
• عند اقتراب موعد إخطار عدم التجديد.
• عند صدور ترخيص هدم لعقار آيل للسقوط.
• عند رفض المستأجر التسليم بعد صدور القرار.
• عند وجود منقولات أو أشخاص غير معروفين في العقار.
• عند اعتراض المستأجر على التنفيذ.

كيف يساعد المحامي عيسى النظيري في قضايا الإخلاء؟

قد يشمل العمل، وفق الاتفاق والوكالة:

• مراجعة عقد الإيجار والتسجيل.
• حساب مدة الحماية القانونية.
• تحديد سبب الإخلاء المناسب.
• إعداد إخطار عدم التجديد.
• إعداد إنذار الأجرة المتأخرة.
• مراجعة أدلة الاستعمال المخالف.
• صياغة طلب لجنة المنازعات الإيجارية.
• تمثيل المؤجر أمام اللجنة.
• الرد على دفوع المستأجر.
• المطالبة بالأجرة والتعويض عند وجود أساس.
• متابعة تنفيذ قرار الإخلاء.
• إعداد اتفاق تسليم وإخلاء ودي.

الأسئلة الشائعة حول إخلاء المستأجر في سلطنة عُمان

1. متى يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر؟

يحق له ذلك بعد انتهاء مدة الحماية القانونية مع إخطار المستأجر قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر، أو قبل ذلك عند تحقق إحدى حالات الإخلاء، مثل عدم السداد أو الاستعمال المخالف أو التأجير من الباطن أو الحاجة الشخصية أو الهدم.

2. كم مدة حماية المستأجر السكني؟

لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لمجرد عدم التجديد قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار السكني، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك أو يتحقق سبب استثنائي.

3. كم مدة حماية المستأجر التجاري؟

تبلغ خمس سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار التجاري أو المهني أو الصناعي، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك أو تتحقق إحدى حالات الإخلاء القانونية.

4. متى يطلب الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار؟

إذا لم يدفع المستأجر الأجرة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استحقاقها. وقد يمنع السداد قبل الفصل الإخلاء في أول مرة، بشرط دفع الأجرة والمصروفات.

5. ماذا يحدث عند تكرار تأخر المستأجر؟

إذا تكرر التأخير للمرة الثانية دون عذر مقبول، تقضي لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية بالإخلاء وفق النص القانوني.

6. هل يستطيع المؤجر تغيير أقفال العقار؟

لا ينبغي تنفيذ الإخلاء بصورة فردية. يجب الحصول على القرار واتباع إجراءات التنفيذ وتسليم العقار عن طريق الجهة المختصة.

7. هل يجوز إخلاء المستأجر بعد بيع العقار؟

بيع العقار لا ينهي العقد تلقائيًا، وتنتقل آثاره إلى المالك الجديد الذي يلتزم بمدده وشروطه ولا يستطيع الإخلاء إلا وفق القانون.

8. أين يقدم طلب الإخلاء؟

يقدم إلى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية في المحافظة التي يقع العقار في نطاقها، ويمكن تقديمه إلكترونيًا عبر نظام إنصاف.

9. هل يجب تسجيل عقد الإيجار؟

نعم، ويؤدي عدم تسجيله خلال المدة إلى عدم جواز الاعتداد به أمام الجهات الرسمية، إلى جانب الغرامة ووجوب استكمال التسجيل.

10. هل يستطيع المستأجر إيداع الأجرة إذا رفض المؤجر؟

نعم، يجوز له إيداعها باسم المؤجر لدى أمانة لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية، ويعتبر الإيصال سندًا لإبراء ذمته في حدود المبلغ المودع.

11. ما مهلة الإخلاء بسبب حاجة المؤجر للعقار؟

يمنح المستأجر مهلة لا تقل عن ستة أشهر، مع ضرورة إثبات حاجة المؤجر أو زوجه أو قريبه وعدم وجود عقار آخر يفي بالحاجة.

12. هل يكفي طلب ترخيص الهدم للإخلاء؟

لا. يجب صدور الترخيص من البلدية المختصة قبل طلب الإخلاء على أساس الهدم أو إعادة البناء.

13. هل يمكن الطعن في قرار اللجنة؟

قرار اللجنة نهائي وفق التعديل الحالي، ولا يجوز الطعن فيه بطرق الطعن المعتادة، مع بقاء الاختصاص لقاضي التنفيذ في منازعات التنفيذ.

14. كم تستغرق اللجنة في الفصل؟

ينص القانون على الفصل خلال مدة لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ إحالة الطلب إلى اللجنة، وقد تتأثر المدة باكتمال الإعلان والمستندات والخبرة.

15. ماذا يحدث بعد صدور قرار الإخلاء؟

إذا لم ينفذ المستأجر طوعًا، يقدم المؤجر طلب التنفيذ إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها لإخلائه وتسليم العقار.

روابط هامة

• المرسوم السلطاني رقم 6/1989 المنظم للعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
• المرسوم السلطاني رقم 12/2025 بتعديل أحكام المنازعات الإيجارية.
• القرار الوزاري رقم 115/2025 بشأن الفصل الإلكتروني في المنازعات الإيجارية.
• القرار الوزاري رقم 124/2025 بشأن رسوم طلبات المنازعات الإيجارية.
• نظام إنصاف لتقديم طلبات الفصل في المنازعات الإيجارية.
• خدمة تسجيل عقد الإيجار.
• خدمة إلغاء عقد الإيجار.
• خدمة طلب إخلاء العقار وتسليمه بعد صدور القرار.

الخلاصة

يتطلب إخلاء المستأجر في سلطنة عُمان أكثر من إرسال رسالة تطلب منه المغادرة. يجب أولًا تسجيل عقد الإيجار، وحساب مدة الحماية القانونية، وتحديد سبب الإخلاء، ثم جمع الأدلة وتوجيه الإخطار المناسب. وتختص لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية بنظر طلبات الإخلاء، بينما يتولى قسم التنفيذ في المحكمة المختصة تنفيذ القرار وتسليم العقار. ويظل توثيق دفع الأجرة والإخطارات وحالة العقار العامل الأهم في حماية حقوق المؤجر والمستأجر.