فسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان | 7 قواعد قانونية لفهم الحقوق والإجراءات

تاريخ آخر مراجعة قانونية: 20 يوليو 2026م

فسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان لا يتحقق لمجرد رغبة أحد الطرفين في مغادرة العقار أو استعادته، بل يتوقف على نصوص العقد، وسبب الفسخ، ومدى إخلال المؤجر أو المستأجر بالتزاماته، والأدلة المتاحة، والإجراءات التي اتخذت قبل تقديم النزاع. وقد يكون المطلوب قانونًا فسخ العقد بسبب إخلال جوهري، أو إنهاءه باتفاق الطرفين، أو عدم تجديده عند انتهاء مدته، أو إخلاء العقار استنادًا إلى إحدى الحالات التي أجازها القانون.

ومنذ تعديلات عام 2025 أصبحت لجان الفصل في المنازعات الإيجارية في المحافظات مختصة بالمنازعات الناشئة عن قانون الإيجارات، بما فيها طلبات إخلاء العقار المؤجر، كما أصبح تقديم الطلبات والإعلانات وتبادل المستندات ممكنًا إلكترونيًا وفق الضوابط المعتمدة. لذلك يجب تحديد الطلب القانوني بدقة قبل البدء: هل المطلوب فسخ العقد، أم الإخلاء، أم تحصيل الأجرة، أم التعويض، أم مجموعة مترابطة من هذه الطلبات؟

ما المقصود بفسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان؟

الفسخ هو حل الرابطة العقدية بسبب عدم تنفيذ أحد المتعاقدين التزامًا يبرر إنهاء العقد، مع ترتيب الآثار القانونية المناسبة بحسب طبيعة النزاع. وفي العلاقة الإيجارية قد يكون الإخلال صادرًا من المستأجر، مثل الامتناع عن دفع الأجرة أو استعمال العقار في غرض مخالف، وقد يكون صادرًا من المؤجر، مثل عدم تسليم العقار صالحًا للغرض المتفق عليه أو عدم القيام بالصيانة الضرورية.

وتنص الأحكام المنظمة للعلاقة بين الملاك والمستأجرين على جواز طلب أي من الطرفين فسخ عقد الإيجار إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته، كما تقرر للمستأجر حق طلب الفسخ ورد الأجرة المدفوعة إذا لم يسلمه المؤجر العقار صالحًا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله أو فشل في تسليمه.

لكن الفسخ ليس مرادفًا لكل صورة من صور انتهاء العلاقة الإيجارية. فقد ينتهي العقد بانتهاء مدته، أو باتفاق الطرفين، أو بسبب حالة قانونية خاصة، وقد يصدر قرار بالإخلاء دون أن تكون جميع الآثار المالية محسومة في الطلب ذاته. ولذلك فإن صياغة الطلب بصورة صحيحة تؤثر في نطاق ما تفصل فيه لجنة المنازعات الإيجارية.

الإطار القانوني المنظم لعقود الإيجار

يخضع موضوع فسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان بصورة أساسية للمرسوم السلطاني رقم 6/89 بشأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها، مع تعديلاته، وبصفة خاصة المرسوم السلطاني رقم 12/2025.

كما يرجع عند الحاجة إلى قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 29/2013، وقانون الإجراءات المدنية والتجارية، وقانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية، والقرارات المنظمة للفصل الإلكتروني والرسوم، وذلك فيما لا يوجد بشأنه نص خاص أو عندما يستلزم النزاع تطبيق القواعد العامة للعقود والإثبات والتنفيذ. وتعرض وزارة العدل والشؤون القانونية النصوص التشريعية ذات الصلة ضمن بوابة التشريعات الرسمية.

ما الفرق بين الفسخ والإنهاء والإخلاء وعدم التجديد؟

متى يجوز للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار أو إخلاء العقار؟

لا يجوز للمؤجر عادةً التعامل مع الإخلاء باعتباره إجراءً ذاتيًا؛ بل يجب أن يستند إلى سبب قانوني أو تعاقدي صحيح، وأن يقدم الطلب إلى الجهة المختصة. ومن أبرز الحالات التي نظمها القانون:

1. عدم دفع الأجرة في الموعد

إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استحقاقها، جاز للمؤجر طلب الإخلاء. ومع ذلك، لا يُحكم بالإخلاء بسبب التأخير الأول إذا أدى المستأجر قبل الفصل في النزاع الأجرة المستحقة وما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي.

أما إذا تكرر تأخر المستأجر في السداد للمرة الثانية دون عذر مقبول، فتقضي لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية بالإخلاء بحسب النص المنظم. ويجب لذلك حفظ دليل الاستحقاق، وكشف الدفعات، والإيصالات، والمراسلات، وما يثبت التأخير السابق.

2. استعمال العقار في غير الغرض المتفق عليه

قد يكون استعمال العقار في غير الغرض الذي استؤجر من أجله سببًا لطلب الإخلاء، مثل تحويل مسكن إلى نشاط تجاري دون سند أو موافقات، أو ممارسة نشاط مختلف عن النشاط الوارد في العقد، أو استخدام العقار بطريقة ضارة به أو بالصحة العامة.

ويشمل النص كذلك الاستعمال المقلق للراحة، أو المخالف للقوانين، أو المنافي للآداب العامة. غير أن إثبات هذه الوقائع يحتاج إلى أدلة موضوعية، مثل محاضر رسمية أو إنذارات أو تقارير أو مراسلات أو شهادات، ولا يكفي الوصف العام غير المؤيد.

3. التأجير من الباطن أو التنازل دون موافقة كتابية

الأصل أن المستأجر لا يجوز له تأجير العقار من الباطن أو التنازل عنه للغير دون إذن كتابي من المؤجر. وقد ينشأ النزاع حول ما إذا كان الموجود في العقار عاملًا أو شريكًا أو مستفيدًا مؤقتًا أو مستأجرًا من الباطن، ولذلك يجب فحص طبيعة الإشغال والمقابل المالي والعلاقة بين الأطراف.

وتوجد أحكام خاصة تتصل بالمحال التجارية والمهنية والصناعية عند التنازل عنها، مما يجعل مراجعة عقد الإيجار والسجل التجاري واتفاق بيع النشاط أو التنازل ضرورية قبل تقرير ما إذا كانت المخالفة متحققة.

4. حاجة المؤجر إلى شغل العقار

أجاز القانون للمؤجر في حالات محددة طلب إخلاء العقار إذا احتاج إلى شغله لغرض سكني بنفسه أو بزوجه أو بأحد أقاربه ضمن الدرجات التي حددها النص، مع مراعاة توافر الشروط المتعلقة بعدم وجود محل آخر يفي بالغرض.

وإذا تعددت العقارات المؤجرة جاز للمؤجر اختيار أحدها، على أن يمنح المستأجر مهلة لا تقل عن ستة أشهر للإخلاء. كما رتب القانون آثارًا إذا لم يشغل المؤجر العقار خلال المدة المقررة دون عذر مقبول أو شغله مدة تقل عن سنة. وتمتد أحكام معينة إلى العقارات التجارية والصناعية والمهنية وفق الضوابط الخاصة بها.

5. الهدم أو إعادة البناء

إذا أصدرت البلدية المختصة ترخيصًا بهدم العقار بسبب أيلولته للسقوط، أو بناءً على طلب المؤجر لإعادة بنائه، فقد يجوز طلب الإخلاء بعد صدور الترخيص، وليس لمجرد نية المالك في الهدم.

ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر إذا كان الهدم بسبب أيلولة العقار للسقوط، وستة أشهر إذا كان الهدم بغرض إعادة البناء، وتبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص.

متى يجوز للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار؟

عدم صلاحية العقار للغرض المتفق عليه

يلتزم المؤجر بتسليم العقار صالحًا لتحقيق الغرض الذي أُجر من أجله. فإذا كان العقار غير صالح من البداية، أو فشل المؤجر في تسليمه، جاز للمستأجر طلب فسخ العقد ورد الأجرة المدفوعة أمام لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية.

ولا يكفي عادةً وجود عيب بسيط يمكن علاجه دون أن يؤثر في المنفعة الأساسية؛ بل يجب تقييم طبيعة الخلل، ودرجة تأثيره، والمدة التي استمر فيها، وهل أخطر المستأجر المؤجر، وهل أتيحت فرصة معقولة للإصلاح.

الإخلال بالصيانة الضرورية

يلتزم المؤجر بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحًا للغرض المؤجر من أجله. فإذا امتنع عن معالجة عيوب جوهرية تؤثر في صلاحية العقار أو سلامته أو المنفعة الأساسية، فقد يستند المستأجر إلى هذا الإخلال في طلب الفسخ أو التعويض أو اتخاذ الإجراء المناسب.

ومن المهم التمييز بين الصيانة الضرورية التي تقع على المؤجر وبين أعمال النظافة أو الإصلاحات البسيطة أو الالتزامات التي وضعها العقد على المستأجر بصورة صحيحة. كما يجب توثيق العيب بالصور والتقارير والمراسلات والفواتير عند الضرورة.

فوات المنفعة كليًا أو جزئيًا

تقرر القواعد العامة لعقد الإيجار أنه إذا فات الانتفاع بالشيء المؤجر كله سقطت الأجرة مدة فوات المنفعة، وينفسخ الإيجار عند الهلاك الكلي. وإذا كان فوات المنفعة جزئيًا لكنه مؤثر في الغرض المقصود، فقد يكون للمستأجر طلب الفسخ وفق شروط الواقعة.

كما يجوز للمستأجر طلب الفسخ إذا صدر عن السلطات المختصة ما يمنع الانتفاع الكلي بالعقار دون سبب منه، أو إذا كان المنع الجزئي مؤثرًا في المنفعة المقصودة وقام بإعلام المؤجر وفق القواعد القانونية.

وجود ضرر بيّن أو مانع من تنفيذ العقد

يجيز قانون المعاملات المدنية للمستأجر طلب فسخ العقد إذا استلزم تنفيذه إلحاق ضرر بيّن بالنفس أو المال له أو لمن يتبعه في الانتفاع بالعقار، أو إذا حدث ما يمنع تنفيذ العقد. ويتطلب تطبيق ذلك فحصًا واقعيًا دقيقًا للضرر أو المانع، ومدى نسبته إلى المستأجر، وإمكانية معالجته بوسيلة أقل من الفسخ.

العذر الطارئ

تتضمن القواعد العامة إمكان طلب إنهاء عقد الإيجار لعذر طارئ متعلق بأحد المتعاقدين، مع التزام طالب الإنهاء بتعويض الطرف الآخر عما ينشأ له من ضرر. وإذا كان المؤجر هو طالب الإنهاء، فلا يجبر المستأجر على رد العقار حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كاف، متى انطبقت القاعدة على الواقعة.

هل يكفي وجود بند فسخ في عقد الإيجار؟

بند الفسخ مهم، لكنه لا يقرأ بمعزل عن بقية العقد أو عن النصوص الآمرة. فقد يحدد العقد التزامات واضحة، أو مهلة لتصحيح الإخلال، أو طريقة للإخطار، أو تعويضًا متفقًا عليه، إلا أن تنفيذ هذه البنود يتوقف على مشروعيتها وصياغتها ومدى انطباقها على الوقائع.

ومن الأسئلة التي يجب فحصها:

• هل البند يجيز الفسخ تلقائيًا أم يجيز طلب الفسخ من الجهة المختصة؟
• هل اشترط العقد توجيه إنذار قبل الفسخ؟
• هل حدد مهلة لمعالجة الإخلال؟
• هل الإخلال جوهري أم بسيط؟
• هل نفذ طالب الفسخ التزاماته المقابلة؟
• هل يوجد قبول سابق بالمخالفة أو تنازل ضمني يحتاج إلى تقييم؟
• هل يتعارض البند مع حماية قانونية لا يجوز الاتفاق على إسقاطها؟

وبذلك، فإن عبارة مثل «يحق للمؤجر فسخ العقد عند أي مخالفة» لا تعني بالضرورة إمكان إخراج المستأجر مباشرة دون قرار من الجهة المختصة، ولا تعفي المؤجر من إثبات المخالفة والإجراءات التي اتخذها.

أثر عدم تسجيل عقد الإيجار

يلتزم المؤجر بتسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة ما لم يتفق الطرفان على أن يقوم المستأجر بذلك، ويجوز للمستأجر تسجيل العقد إذا لم يقم المؤجر به خلال المدة القانونية.

ويترتب على عدم تسجيل العقد وسداد الرسوم خلال شهر من تاريخ إبرامه عدم جواز الاعتداد به أمام الجهات الرسمية إلى أن تستكمل إجراءات التسجيل، فضلًا عن الآثار المالية المقررة. ولهذا قد يصبح تسجيل العقد خطوة ضرورية قبل مباشرة المطالبة أو إثبات نطاق العلاقة الإيجارية.

وتتيح بوابة الخدمات الحكومية خدمات رسمية لتسجيل وتوثيق عقود الإيجار، مع اختلاف المستندات والمتطلبات بحسب المحافظة ونوع العقار وصفة الأطراف. وتشمل المستندات المعتادة نموذج العقد، وسند الملكية، وبيانات المؤجر والمستأجر، والوكالات أو مستندات الشركة عند وجودها.

الإنذار والإخطار قبل طلب الفسخ

لا توجد صيغة واحدة تصلح لجميع منازعات الفسخ، لأن الإخطار المطلوب قد يستند إلى نص قانوني أو بند تعاقدي أو طبيعة الالتزام. ومع ذلك، يساعد الإخطار المكتوب على إثبات:

1. تحديد المخالفة بدقة.
2. تاريخ علم الطرف الآخر بها.
3. المبلغ المطلوب عند وجود متأخرات.
4. المهلة الممنوحة للتصحيح إن كانت لازمة.
5. طلب الصيانة أو إزالة المخالفة أو تسليم العقار.
6. احتفاظ المرسل بحقه في الفسخ والتعويض والمطالبة المالية.

ويفضل أن يكون الإخطار واضحًا وغير متناقض. فمثلًا، لا يصح أن يطالب المؤجر في الرسالة ذاتها باستمرار العقد سنوات إضافية ثم يدعي أن العقد منتهٍ من تاريخ سابق دون تفسير. كما ينبغي تحديد ما إذا كانت المبالغ المطلوبة أجرة أم تعويضًا أم خدمات أم تلفيات.

ما الأدلة المطلوبة في دعوى فسخ عقد الإيجار؟

الجهة المختصة بنظر منازعات فسخ عقد الإيجار

وفق التعديلات الصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 12/2025، تشكل في كل محافظة لجنة أو أكثر تسمى «لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية»، وتتولى الفصل في جميع المنازعات الناشئة عن أحكام قانون الإيجارات، بما في ذلك المنازعات المتعلقة بإخلاء العقار المؤجر.

وتكون اللجنة برئاسة أحد قضاة المحكمة الابتدائية في المحافظة، وعضوية ممثلين وفق التشكيل الذي حدده القانون. أما المنازعات التي كانت قد رفعت أمام المحاكم قبل بدء العمل بالتعديل، فتستمر المحاكم في نظرها وفق الحكم الانتقالي الوارد في المرسوم.

خطوات تقديم طلب فسخ عقد الإيجار

1. مراجعة العقد: فحص تاريخ البداية والنهاية، والغرض من الإيجار، والأجرة، وبند التجديد، وبند الفسخ، وطريقة الإخطار.
2. تحديد الإخلال: بيان الفعل أو الامتناع الذي يشكل مخالفة، وتاريخ بدايته، وتأثيره في تنفيذ العقد.
3. حساب المطالبات: تحديد الأجرة المتأخرة أو المبالغ المطلوب ردها أو التعويضات، دون جمع مبالغ تقديرية غير مؤيدة.
4. توجيه الإخطار المناسب: عند اشتراطه قانونًا أو تعاقدًا أو عندما يكون مفيدًا لإثبات منح فرصة للتصحيح.
5. تنظيم المستندات: ترتيب العقد والملاحق والإيصالات والمراسلات والتقارير زمنيًا.
6. صياغة الطلبات: تحديد ما إذا كان المطلوب فسخ العقد، والإخلاء، والأجرة، والتعويض، وتسليم العقار، ورد التأمين، أو غير ذلك.
7. تقديم الطلب: إلى أمانة سر لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية أو عبر النظام الإلكتروني المخصص وفق الإجراءات المتاحة.
8. إرفاق الترجمة: يجب إرفاق ترجمة عربية معتمدة لأي مستند محرر بلغة أخرى.
9. متابعة الإعلان والجلسة: مراقبة الإخطارات الإلكترونية وتقديم الردود والمستندات في المواعيد المحددة.

يشترط أن يتضمن طلب الفصل أسماء الأطراف وعناوينهم وصفاتهم، ووقائع الطلب وأسانيده وطلبات مقدمه، والمستندات المؤيدة، مع نسخ بحسب عدد الأطراف ونسخة لأمانة سر اللجنة عند التقديم الورقي.

التقديم الإلكتروني عبر نظام إنصاف

تتيح وزارة الداخلية من خلال نظام «إنصاف» تقديم طلب الفصل في المنازعات الإيجارية، وتشمل المنازعات التي تعرضها الخدمة التأخير في السداد، والإخلاء، والصيانة، والإخلال ببنود عقد الإيجار.

وتجيز الضوابط الصادرة بالقرار الوزاري رقم 115/2025 تقديم الطلب والمذكرات والمستندات إلكترونيًا، وإخطار الأطراف إلكترونيًا، وتبادل الردود والتعقيبات من خلال النظام، مع إمكان طلب الحضور الشخصي أو إلزام الأطراف به عندما ترى اللجنة ضرورة لذلك.

وينبغي التأكد من صحة أرقام الهواتف والبريد الإلكتروني والبيانات المدرجة؛ لأن الإعلان الإلكتروني قد ينتج آثاره القانونية من تاريخ نجاح الإرسال وفق الضوابط المنظمة.

المواعيد والمدد المهمة

وقد نظم المرسوم المعدل مدد إحالة الطلب والفصل فيه وتوقيع القرار وتنفيذه، كما قرر نهائية قرار اللجنة وعدم جواز الطعن فيه بطرق الطعن المقررة قانونًا. ولهذا تزداد أهمية تقديم جميع الدفوع والمستندات والطلبات بصورة متكاملة أمام اللجنة قبل صدور القرار.

هل قرار لجنة المنازعات الإيجارية قابل للاستئناف؟

ينص التنظيم الحالي على أن قرار لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية نهائي، ولا يجوز الطعن فيه بأي من طرق الطعن المقررة قانونًا. ويجب أن يكون القرار مسببًا وأن يتضمن وقائع النزاع وطلبات الخصوم ودفوعهم والمستندات المقدمة وأسباب القرار ومنطوقه.

ولا يعني ذلك أن التنفيذ يتم بإجراءات غير منظمة؛ إذ يظل قاضي التنفيذ في المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار مختصًا بمنازعات تنفيذ القرارات والأوامر الصادرة تطبيقًا للقانون. وينبغي التمييز بين الطعن في أصل القرار وبين منازعة تتعلق بكيفية تنفيذه أو نطاق السند التنفيذي.

القوة التنفيذية لعقد الإيجار وقرار اللجنة

أصبح لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي وفق التعديل التشريعي، ويتولى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار وضع الصيغة التنفيذية عليه. وإذا امتنع القسم عن ذلك، يحق لأي طرف اللجوء إلى رئيس المحكمة بطلب إصدار أمر على عريضة لتسليمه الصورة التنفيذية.

لكن القوة التنفيذية لا تعني أن كل نزاع حول الفسخ أو المخالفة يحسم تلقائيًا من واقع العقد وحده. فإذا كان الخلاف يتعلق بتحقق سبب الفسخ أو مقدار الأجرة أو صلاحية العقار أو صحة الإخطار، فقد يستلزم الأمر قرارًا من لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية قبل مباشرة التنفيذ في الحدود المتنازع عليها.

إيداع الأجرة عند امتناع المؤجر عن استلامها

إذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانًا يتم فيه الأداء، أجاز القانون للمستأجر إيداع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية.

ويعتبر إيصال الإيداع سندًا لإبراء ذمة المستأجر في حدود المبلغ المودع، مع وجوب إخطار المؤجر بالإيداع. ولا يجوز للمستأجر سحب المبلغ بعد إيداعه إلا بموافقة المؤجر أو بإذن اللجنة. وقد تكون هذه الخطوة حاسمة في مواجهة طلب الإخلاء بسبب عدم السداد.

التسوية الودية قبل فسخ عقد الإيجار

قد تكون التسوية أكثر ملاءمة عندما يكون النزاع قابلًا للمعالجة، مثل وجود متأخرات محدودة، أو خلاف حول صيانة معينة، أو رغبة المستأجر في الإنهاء المبكر، أو حاجة المؤجر إلى العقار في موعد يمكن التفاوض عليه.

ومن صور التسوية الممكنة:

• وضع جدول زمني لسداد الأجرة المتأخرة.
• تحديد مهلة للإخلاء مقابل إعفاء أو تخفيض متفق عليه.
• خصم تكلفة إصلاح محددة من الأجرة بموافقة مكتوبة.
• إنهاء العقد بتاريخ متفق عليه مع تسوية التأمين والخدمات.
• التنازل عن بعض المطالبات مقابل التسليم السليم للعقار.
• إثبات حالة العقار في محضر تسليم نهائي.

وتوفر لجان التوفيق والمصالحة خدمات لتسوية المنازعات المدنية والتجارية بالصلح قبل اللجوء إلى القضاء أو الجهات الفصلية، متى كان النزاع مما يمكن تسويته ووافق الأطراف على الحل.

التعويض عند فسخ عقد الإيجار

لا يترتب التعويض تلقائيًا لمجرد صدور قرار بالفسخ؛ بل يجب بيان الضرر وعلاقته بالإخلال وقيمته وإثباته. ومن صور الأضرار التي قد تثار:

• الأجرة غير المدفوعة حتى تاريخ التسليم أو الفسخ.
• تكلفة إصلاح تلفيات ناتجة عن سوء الاستعمال.
• تكلفة نقل أو تجهيز ترتبت على إخلال ثابت من المؤجر.
• فوات منفعة ثبتت بصورة مباشرة ومعقولة.
• مصاريف فنية أو ترجمة أو خبرة مرتبطة بالنزاع.
• مبالغ التأمين الواجب ردها أو خصم التلفيات المشروعة منها.

ولا ينبغي الخلط بين التعويض والعقوبة. فالغاية من التعويض جبر الضرر المثبت، وليس منح أحد الطرفين مبلغًا جزافيًا دون علاقة بالضرر. وإذا تضمن العقد شرطًا جزائيًا أو تعويضًا متفقًا عليه، فقد يخضع لتقدير الجهة المختصة ومدى تناسبه مع الضرر والوقائع.

رسوم طلبات الفصل في المنازعات الإيجارية

حدد القرار الوزاري رقم 124/2025 رسوم الطلبات المقدمة إلى لجان الفصل في المنازعات الإيجارية، وبدأ العمل به بعد نشره في الجريدة الرسمية في يناير 2026. وينبغي التحقق من الرسم المناسب عند تقديم الطلب، خاصة إذا جمع الطلب بين الفسخ والإخلاء ومطالبات مالية متعددة.

وتختلف أتعاب المحامي عن الرسوم الحكومية، كما تختلف بحسب نوع العقار، وعدد الطلبات، وحجم المستندات، وقيمة المطالبة، والحاجة إلى تقرير خبير أو ترجمة، ومرحلة النزاع، وإجراءات التنفيذ. لذلك لا يمكن تحديد أتعاب ثابتة لجميع منازعات الإيجار دون مراجعة الملف.

من يقع عليه عبء الإثبات؟

أخطاء شائعة تضعف طلب الفسخ

1. عدم تسجيل عقد الإيجار: مما يعطل الاعتداد به رسميًا إلى حين استكمال التسجيل.
2. عدم تحديد الطلب: استخدام عبارة «أريد حقي» دون بيان الفسخ أو الإخلاء أو المبلغ أو التعويض المطلوب.
3. غياب كشف حساب واضح: مطالبة المستأجر بمبلغ إجمالي دون تفصيل الأشهر والمدفوعات.
4. قطع الخدمات أو تغيير الأقفال: بدل اتباع الطريق القانوني للفصل والتنفيذ.
5. التوقف عن دفع الأجرة بسبب الصيانة: دون إخطار أو إيداع أو سند قانوني واضح.
6. التخلص من الرسائل: رغم أنها قد تثبت الإخطار أو الاعتراف أو طلب الإصلاح.
7. عدم ترجمة المستندات: تقديم عقد أو تقرير بلغة أجنبية دون ترجمة عربية معتمدة.
8. خلط الاستهلاك الطبيعي بالتلفيات: مطالبة المستأجر بإعادة العقار كأنه جديد رغم طول مدة الاستعمال.
9. التأخر في الرد الإلكتروني: عدم متابعة الرسائل النصية والبريد والنظام الإلكتروني.
10. إضافة طلبات جديدة بعد إقفال باب المرافعة: بدل صياغة الطلبات الأساسية بصورة متكاملة منذ البداية.

صحيح أم خاطئ؟

حالة افتراضية تعليمية

دور المحامي في منازعة فسخ عقد الإيجار

تتطلب منازعات الإيجار أكثر من قراءة بند واحد في العقد، خاصة بعد انتقال الاختصاص إلى لجان الفصل في المنازعات الإيجارية وصدور قواعد التقديم والفصل الإلكتروني. ويمكن أن يشمل العمل القانوني:

• فحص صحة تسجيل عقد الإيجار وسريانه وتجديده.
• تحديد الوصف القانوني الصحيح: فسخ، إنهاء، إخلاء، أجرة، تعويض أو تنفيذ.
• مراجعة الإنذارات والإخطارات والمراسلات الإلكترونية.
• إعداد كشف بالمبالغ المستحقة والمدفوعة.
• تقييم تقارير الصيانة والتلفيات وصلاحية العقار.
• صياغة طلب الفصل أو مذكرة الرد والطلبات المقابلة.
• تنظيم الأدلة وترجمتها عند الحاجة.
• تمثيل الطرف أمام لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية.
• متابعة إجراءات تنفيذ القرار أمام قسم التنفيذ المختص.
• صياغة اتفاق إنهاء أو تسوية يحسم الأجرة والتأمين والتسليم.

متى يحتاج النزاع إلى تدخل عاجل؟

• عند استلام إعلان إلكتروني بموعد قريب للجلسة.
• عند محاولة إخلاء العقار بالقوة أو تغيير الأقفال.
• عند وجود خطر إنشائي أو صحي يهدد شاغلي العقار.
• عند تراكم أجرة عدة أشهر أو تكرار التأخر للمرة الثانية.
• عند صدور ترخيص هدم أو إعادة بناء.
• عند بيع العقار ومطالبة المالك الجديد بإنهاء العقد فورًا.
• عند وجود مستندات بلغة أجنبية تحتاج إلى ترجمة معتمدة.
• عند اقتراب نهاية العقد ووجود خلاف حول التجديد أو مهلة الإخطار.
• عند صدور قرار من اللجنة وبدء إجراءات التنفيذ.

الأسئلة الشائعة حول فسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان

روابط هامة

• وزارة العدل والشؤون القانونية: المرسوم السلطاني رقم 6/89 المنظم للعلاقة الإيجارية.
• وزارة العدل والشؤون القانونية: المرسوم السلطاني رقم 12/2025 بتعديل قانون الإيجارات.
• القرار الوزاري رقم 115/2025 بشأن الفصل الإلكتروني في المنازعات الإيجارية.
• القرار الوزاري رقم 124/2025 بشأن رسوم طلبات المنازعات الإيجارية.
• وزارة الداخلية: نظام إنصاف لتقديم طلب الفصل في المنازعات الإيجارية.
• البوابة الحكومية: خدمة تسجيل عقد الإيجار.
• وزارة العدل والشؤون القانونية: قانون المعاملات المدنية.
• البوابة الحكومية: طلب تسوية النزاع بالصلح.

الخلاصة

يتوقف فسخ عقد الإيجار في سلطنة عُمان على سبب قانوني أو تعاقدي قابل للإثبات، ولا يكفي مجرد رغبة أحد الطرفين في إنهاء العلاقة. فالمؤجر قد يستند إلى عدم السداد أو الاستعمال المخالف أو التأجير من الباطن أو الحاجة الشخصية أو الهدم وفق شروط كل حالة، بينما قد يستند المستأجر إلى عدم صلاحية العقار أو عدم التسليم أو الامتناع عن الصيانة أو فوات المنفعة أو وجود ضرر أو مانع من تنفيذ العقد.

والخطوة الأهم هي تحديد الطلب بصورة صحيحة، وتسجيل العقد، وتنظيم الأدلة، وحساب المبالغ، وتوجيه الإخطار المناسب، ثم تقديم النزاع إلى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية أو محاولة تسويته باتفاق مكتوب. كما يجب متابعة الإعلانات الإلكترونية بعناية؛ لأن قرار اللجنة نهائي وفق التنظيم الحالي، وقد ينتقل النزاع بعد ذلك إلى مرحلة التنفيذ أمام المحكمة الابتدائية المختصة.